Негде яблоку упасть: в Москве места под элитную застройку практически закончились

В 2014 году сокращающийся сегмент первичного рынка элитного жилья Москвы выглядел логично на фоне разрастающегося рынка вторичного: застройщики банально столкнулись с дефицитом мест под застройку, тогда как «где попало» элитку не впихнуть. И вот вырисовался своеобразный и наиболее очерченный тренд – застройка «первой линии от центра».

VIP-география застройки

Так называемая «первая линия от центра», особо интересующая застройщиков элитной недвижимости в Москве в 2014 году – это территория, находящаяся внутри Третьего транспортного кольца (ТТК) и граничащая с Центральным административным округом (ЦАО).

Причем, формально к ЦАО не относятся многие районы из тех, которые превратились в центр такой застройки:
- Марьина Роща;
- Дорогомилово;
- Южнопортовый;
- Беговой;
- Донской;
- Лефортовский;
- Нижегородский;
- Даниловский.

Но административные границы мало что значат, когда до Садового кольца подать рукой – и пара сотен метров расстояния. Вот только спешить с обобщениями не стоит: мест под элитку в ряде районов может быть настолько мало, что и сам район находится в списке условно.

Равнение на Садовое кольцо

Стоит ли уточнять, что цена за квадрат в районе Садового кольца всегда значительно превышает среднюю стоимость даже для элитной недвижимости российской столицы? И вот здесь как раз становится очевидной выгода для застройщиков и будущих клиентов: «первая линия от центра» практически не отличается по расположению от недвижимости Садового кольца, но зато цены все еще ниже - приблизительно вдвое.

Москва – это город большой инертности предпочтений в сегменте элитки. Сам факт, что квартира или дом расположены внутри Садового кольца – это статус, престиж и обоснованная стабильная дороговизна. Здесь уже все как бы «совсем-совсем занято», втиснуться без значительных переплат нереально.

Но для клиентов крайне важны и два других фактора, помимо престижности – это близость к центру и удачная транспортная развязка. Те, кому «классический престиж» не кажется обязательным условием, с удовольствием смещают свои взгляды именно в сторону «первой линии от центра».

Вторичка в шоколаде

Каждый девелопер осознает: попытка навязать рынку хоть немножко «свои» правила игры с формированием элитного статуса застройки на выбранной территории – это огромный риск. Можно заполучить значительный кусок территории, обеспечить возведение самых современных комплексов, но гарантий успеха в завоевании признания нет. Никаких.

К тому же масштаб застройки возможен исключительно в пределах Новой Москвы, а там вполне традиционно хорошо себя чувствует только эконом-сегмент. Бизнес-сегменту там тоже комфортно, но это ситуацию не исправляет: стоит только застройщику начать формировать элитный комплекс, для которого потребуются транспортные развязки и прочие удобства, как где-то в относительной близости всегда может «замаячить» куда более массовая (и менее комфортная с точки зрения общей инфраструктуры) застройка бюджетного жилья. Ограничить же потенциальных конкурентов «на подступах к себе» в Москве не в силах ни один из игроков – рынок и близко не походит на олигополистический.

Остается один вариант – больше внимания уделять вторичке. Элитной вторичке, естественно.

Ее не боятся перекупать, под нее берут (и, что важнее, дают) кредиты, она стандартно пользуется спросом и клиент формирует достаточно массовое предложение, которое точно не задавить избытком спроса.

Кроме того, вложения во вторичку не предполагают рисков с застройщиком, здесь не надо бояться, что «рядом построят что-то мешающее» - как правило, в таких местах яблоку упасть негде, так что застраивать уже ничего не будут.

Центр будет популярен всегда

Сокращение привлекательности той же Рублевки в последние годы – это один вопрос, но центр Москвы – это константа в мире стабильного спроса и космических цен.

Ситуация здесь законсервирована дефицитом места, что спасает как от падения цен, так и от их повышения. Незначительные колебания происходят только в показателе количества сделок (в ответ на любые перемены в лучшую или худшую сторону число сделок возрастает).

И новым местам под застройку тут просто неоткуда взяться.