Классическая вторичка, переуступка или новостройка

Мы практически уверены, что не все до конца понимают разницу между вторичкой, новостройкой и переуступкой. Но знание этого момента однозначно позволит вам сэкономить несколько сотен тысяч рублей, а может быть даже пару миллионов. А если вы, допустим, не знаете в чём разница, вы подвергаете себя дополнительным рискам. Поэтому мы обязаны рассказать вам в чём же их принципиальная разница.

При этом вы думаете, что мы под классической вторичкой подразумеваем какие-нибудь сталинские дома, панельные дома или хрущёвки, но вы ошибаетесь. Мы будем в этой статье под классической вторичкой подразумевать дома со сдачей в 2022 году. Как спросите вы, неужели, это же классическая новостройка, но нет. Друзья, есть действительно чёткая градация: вторичка, переуступка и новостройка. Далее мы вам расскажем в чём разница. Чтобы наглядно показать разницу между классами жилья, нам понадобиться аналогия с покупкой автомобиля. Потому что она понятна и знакома каждому. Представим, что вам нужно купить новый автомобиль в текущих реалиях, предположим KIA. Так вот какие у вас есть опции?

Опция №1. Ехать в официальный салон KIA и там приобрести автомобиль у дилера. В чём преимущество? В том, что вы являетесь первым владельцем, всё чётко, гарантировано, без рисков и ещё вам дилер предложит наилучшие условия, к примеру, скидку, рассрочку и т.д. То есть, у дилера есть определённые способы стимулирования продаж.

Опция №2. Вы можете поехать в салон, но предположим не найти там новый автомобиль, который вам нужен или цена вас может быть не устроит. Но зато дилер вам скажет: «Дружище, у нас есть программа трейд-ин. У нас есть автомобиль. Он 2022 года. Но у него уже был владелец. Ты будешь вторым в ПТС». Вот это второй возможный вариант приобретения авто.

И наконец, третий вариант. Если вам не понравился ни первый, ни второй вариант, это обратиться к AVTO. RU или AVITO и поискать что-то на классическом вторичном рынке автомобилей. И тогда купить у какого-нибудь дяди Пети, проверить этот автомобиль юридически на предмет угона. Но это не тема нашей статьи. Наша статья, это статья про недвижимость, поэтому далее будем вам проводить эту аналогию именно к выбору квартиры.

Предположим, у вас есть также три опции. Купить квартиру у застройщика. И это будет у нас классическая новостройка. И здесь у нас точно такая же ситуация, как в первом случае с покупкой автомобиля у дилера. Вы приходите в красивый просторный офис застройщика. Это то место, где бесплатный кофе, чай и вода. Вас усаживают поудобнее в кресло и начинают рассказывать какой красивый проект и как здорово именно купить квартиру из первых рук. И вы как раз первый владелец этой квартиры.

Второй вариант приобретения квартиры в новом доме — это вариант по переуступке. Здесь вы, конечно, не посещаете офис застройщика. Вы мониторите поисковую выдачу и вдруг «бам» находите объявление, где частное лицо продаёт квартиру в ещё недостроенном доме. Внимание, в недостроенном доме, (в не сданном в эксплуатацию), в котором ещё не было процедуры выдачи ключей. Другими словами, это когда первый владелец в ПТС (будем так называть) дольщик застройщика продаёт вам своё право требовать эту квартиру когда дом будет достроен.

И наконец, третий вариант — классическая новостройка. Она именно классическая условно. Потому что это не старый дом, это тот же самый жилой комплекс 2022 года, но в котором, например, уже сдана часть корпусов. Как пример приведём вам ЖК «FREEDOM» или ЖК «UNION PARK», или ЖК «WELLTON TOWERS» в Мневниках. Вот, пожалуйста, накидали вам варианты жилых комплексов 2022 года. Но это классическая уже вторичка. Почему? Потому что там уже люди получили ключи и уже вступили в собственность. То есть, вы теперь приобретаете уже конкретный продукт (конкретную квартиру) и можете её посмотреть. А теперь перейдём к самой важной мысли этой статьи.

А теперь вам как покупателю очень важно осознать все плюсы и минусы приобретения квартиры по всем трём сценариям.

Первый вариант. Новостройка. Что хорошо? Поддерживается государством. Соответственно, на новостройку распространяются все возможные льготные программы ипотеки, поддержки, субсидирования и т.д. Более того, застройщик сам готов вам помочь купить у него квартиру. Он, конечно же, вам предоставит и субсидированную ставку (0,01%, как сейчас, мы видим у некоторых застройщиков) и ещё даст скидочку (если вы сомневаетесь). Во общем предложит вам максимум комфортных (шоколадных) условий, только бери. Ровным счётом, как и дилер автомобилей.

По переуступке здесь уже появляются нюансы. Потому что для большинства банков переуступка это всё-таки уже считается вторичным рынком. И здесь ставки по ипотеке (а это сейчас больная тема, как вы понимаете) уже выше от банков. Но интересная лазейка. В частности, на переуступку распространяется программа «семейной» ипотеки.

И наконец, классическая вторичка. Здесь уже максимально жёсткие условия, потому что вторичку никто вроде как формально не поддерживает. Нет никаких субсидий. Здесь вы один на один с банком. Какое условие вам одобрят, по такой вы и будете приобретать квартиру. Но здесь есть и свои определённые преимущества. Какие? Вы покупаете уже готовый продукт. И продаёт вам этот продукт живой человек, с которым можете торговаться, договариваться об комфортных условиях для обеих сторон. И соответственно, после того как вы купили квартиру на вторичке, даже если это ещё раз повторимся дом 2022 года, пожалуйста, заходите и начинаете ремонт и уже через полгодика живёте в новой квартире.

Итого. Специально для вас резюмируем и плюсы и минусы, но уже тезисно каждого варианта, чтобы у вас в голове отложилась эта матрица. И вы уже прям классно ориентировались на рынке и понимали где можете выиграть, а где проиграть.

Новостройки. Плюсы и минусы

Первый плюс. Вы первый владелец квартиры. Это очень важно.

Второй плюс. У вас достаточно большой (широкий) выбор планировок квартир в ЖК.

Третий плюс. У вас самые выгодные условия по ипотеке, потому что новостройки поддерживаются государством.

Четвёртый плюс. Скидки и плюшки от застройщика, который также заинтересован в продажах своих квартир.

Первый минус. Цены у застройщика, как правило, выше, чем на вторичном рынке. Особенно в зрелой стадии проекта.

Второй минус. Предложения от застройщика, особенно это касается ликвидных квартир на завершающих стадиях строительства, гораздо меньше, чем уже даже на вторичном рынке.

Третий минус. Квартира ещё не построена, соответственно, есть определённые риски задержки сроков строительства.

Четвёртый минус. Более выгодные предложения в последующих очередях, снижающие выгоду приобретения квартиры в текущей.

Переуступки. Плюсы и минусы

Первый плюс. Как в аналогии с покупкой автомобиля, вы гарантировано второй покупатель и сделка довольно прозрачная. Потому что вы проверяете только ДДУ продавца и покупаете уступку прав требований от застройщика.

Второй плюс. Ваш продавец это физическое лицо, а значит с ним можно торговаться и договариваться о цене.

Третий плюс. Переуступки появляются когда проект уже на зрелой стадии и, скорее всего, уже скоро будет сдаваться.

Четвёртый плюс. На переуступки действует программа семейной ипотеки.

Первый минус. Ставки от банков по ипотеке на переуступки, как правило, выше, чем на новостройки.

Второй минус. Ограниченность предложений по переуступкам, особенно на популярные (успешные) проекты застройщика.

Третий минус. Поскольку продавец физическое лицо, то всё-таки потребуется его проверять, а значит потребуется привлечь юриста на сделку.

Четвёртый минус. У вас нет никаких скидок и преференций от застройщика. Более того, некоторые застройщика с вас ещё попросят деньги за переуступку.

Пятый минус. Продавец, скорее всего, захочет занизить стоимость в договоре, чтобы избежать налогообложения.

Вторичка. Плюсы и минусы

Первый плюс. Вы покупаете готовый, понятный продукт, который можно пощупать, зайти, замерить, сделать дизайн-проект и начать ремонт.

Второй плюс. Несмотря на то, что это вторичка вы получаете все преимущества новостройки. А именно новая инфраструктура, красивый жилищный комплекс, чистые лифты, кафешки.

Третий плюс. Ваш продавец физическое лицо, ему нужно продать, а значит с ним можно договориться о цене, поторговаться и получить наиболее выгодные условия.

Первый минус. Вторичку никто не поддерживает. У вас будет самая высокая ставка по ипотеке из действующих на текущий момент.

Второй минус. Более тщательная юридическая проверка продавца.

Третий минус. Ограниченное предложение на вторичном рынке, особенно в популярных жилых комплексах.

Четвёртый минус. Цена может быть завышена из-за субъективных эмоциональных оценок продавца.

Ссылки по теме

Продажа квартир в Москве: Вторичка
Продажа квартир в Москве: Новостройки
Статистика цен на квартиры в Москве