Анализ рынка жилой недвижимости Москвы в 2025 году: Большая аналитика и скрытые тренды

Рынок недвижимости Москвы в 2025 году ожидаемо продемонстрировал неоднородную динамику, где общие показатели роста соседствовали с серьезным снижением цен в отдельных локациях. Чтобы составить максимально объективную картину происходящего, мы провели глубокий аудит рыночных данных. Базой для настоящего исследования послужил анализ более 200 000 уникальных объектов, экспонировавшихся на нашем портале в течение 2025 года. Такой объем данных позволил нам нивелировать случайные статистические погрешности и отследить реальную динамику цен, площадей и спроса в каждом районе Москвы.

Общая картина характеризуется резким разрывом между динамикой цен в новостройках и на вторичном рынке. В среднем по рынку квартиры значительно подорожали, однако темпы роста зависели от сегмента.

В этой статье мы последовательно разберем:

Как изменился «входной билет» в московские новостройки.
Почему Новая Москва и периферийные округа стали главными центрами роста.
У каких станций метро жилье неожиданно упало в цене, а где — показало рекордный прирост.
Что происходит с площадями квартир: продолжаем ли мы «мельчать» или вернулись к просторным форматам.

Данная аналитика поможет вам понять, в какой точке цикла находится рынок сегодня и на какие локации стоит обратить внимание в 2026 году.

1. Общая картина: Новостройки

В начале года средняя цена квадратного метра в столице составляла около 377–410 тыс. рублей в зависимости от типа жилья.

Первичный рынок Москвы в 2025 году ожидаемо продемонстрировал рост. Наибольшую динамику показали двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, средняя стоимость которых к концу года выросла почти вдвое. Это связано не только с ростом цены квадратного метра, но и с увеличением средней площади предлагаемых объектов в новых жилых комплексах.

Таблица 1.1. Структура цен на новостройки:

Тип жилья	Ср. цена (нач. года), тыс. руб.	Ср. цена (кон. года), тыс. руб.	Изменение цены	Цена за м² (нач.), тыс. руб.	Цена за м² (кон.), тыс. руб.	Изменение за м²	Площадь (нач.), м²	Площадь (кон.), м²
Студии	12 680	19 360	+52,68%	317	429	+35,33%	43,30	47,74
1 к.кв	12 173	18 766	+54,16%	320	473	+47,81%	38,18	39,30
2 к.кв	17 578	33 953	+93,16%	306	507	+65,69%	57,04	60,96
3 к.кв	22 977	45 441	+97,77%	290	478	+64,83%	78,04	82,00

2. Вторичное жилье

Вторичный рынок развивался более сдержанно по сравнению с новостройками, однако и здесь наблюдается устойчивый восходящий тренд. Интересно, что студии на «вторичке» дорожали быстрее, чем классические однокомнатные квартиры.

Динамика цен в сегменте вторичного жилья:

Таблица 2.1. Структура цен на квартиры на вторичном рынке:

Тип жилья	Ср. цена (нач. года), тыс. руб.	Ср. цена (кон. года), тыс. руб.	Изменение цены	Цена за м² (нач.), тыс. руб.	Цена за м² (кон.), тыс. руб.	Изменение за м²	Площадь (нач.), м²	Площадь (кон.), м²
Студии	9 676	13 959	+44,26%	397	492	+23,93%	24,75	27,47
1 к.кв	13 484	14 862	+10,22%	358	391	+9,22%	37,91	38,50
2 к.кв	19 521	25 900	+32,68%	351	433	+23,36%	55,35	59,22
3 к.кв	32 811	45 323	+38,13%	380	472	+24,21%	83,06	89,91

3. География цен: Станции метро

Цены у станций метро демонстрируют крайнюю неоднородность. В то время как некоторые районы прибавили в стоимости более 40%, в ряде локаций зафиксирована коррекция вниз.

Топ-5 станций метро по росту цены за м^{2^:}

Балтийская: +13,66% (до 388 тыс. руб.)
Арбатская: +13,52% (до 812 тыс. руб.)
Академическая: +10,06% (до 431 тыс. руб.)
Бабушкинская: +7,84% (до 318 тыс. руб.)
Аннино: +7,63% (до 325 тыс. руб.)

Заметное снижение зафиксировано у станций:

Аэропорт: -8,68% (снижение до 417 тыс. руб. за м?)
Багратионовская: -8,66% (до 428 тыс. руб.)
Баррикадная: -8,04% (до 653 тыс. руб.)

Таблица 3.1. Разбивка цен по станциям метро:

Станция метро	Средняя цена (тыс. руб.)			Цена за метр (тыс. руб.)			Площадь (кв. м)
Станция метро	Нач. года	Конец	+/- %	Нач. года	Конец	+/- %	Нач. года	Конец	+/- %
Авиамоторная	20 705	21 908	5,81%	409	405	-0,98%	53,46	55,87	4,50%
Автозаводская	28 693	24 681	-13,98%	520	469	-9,85%	55,85	52,76	-5,54%
Академическая	21 104	30 097	42,61%	392	431	10,06%	54,60	69,83	27,90%
Алексеевская	30 923	30 886	-0,12%	418	442	5,56%	75,52	71,35	-5,51%
Алма-Атинская	13 354	15 145	13,41%	259	263	1,32%	52,11	58,76	12,76%
Алтуфьево	14 147	15 790	11,62%	276	283	2,47%	52,21	57,00	9,16%
Аннино	16 011	16 595	3,64%	302	325	7,63%	53,28	54,17	1,66%
Арбатская	47 103	49 349	4,77%	715	812	13,52%	77,63	63,17	-18,63%
Аэропорт	27 388	22 709	-17,08%	457	417	-8,68%	59,38	54,45	-8,30%
Бабушкинская	14 433	16 178	12,09%	295	318	7,84%	49,43	51,87	4,94%
Багратионовская	30 422	23 677	-22,17%	469	428	-8,66%	64,17	56,01	-12,72%
Балтийская	22 518	17 819	-20,87%	341	388	13,66%	63,22	47,19	-25,36%
Баррикадная	47 808	35 653	-25,43%	710	653	-8,04%	66,24	54,45	-17,80%
Бауманская	28 352	31 592	11,43%	486	535	10,22%	59,96	58,99	-1,62%
Беговая	32 371	32 429	0,18%	532	553	3,99%	60,90	59,39	-2,47%
Белокаменная	20 803	22 164	6,54%	297	356	19,99%	67,07	64,14	-4,37%
Беломорская	18 717	19 094	2,01%	358	358	0,13%	52,44	53,58	2,17%
Белорусская	36 618	34 083	-6,92%	548	583	6,36%	66,10	58,88	-10,93%
Беляево	22 191	20 686	-6,78%	402	392	-2,42%	55,42	53,56	-3,37%
Бибирево	13 941	15 829	13,54%	278	300	7,73%	51,21	53,95	5,36%
Битцевский парк	13 388	14 208	6,12%	273	346	07,03%	50,52	43,84	-13,21%
Борисово	19 902	15 941	-19,90%	386	307	-20,49%	52,32	52,70	0,71%
Боровицкая	58 883	62 000	5,29%	931	1033	10,96%	67,85	60,00	-11,57%
Боровское шоссе	12 766	14 242	11,57%	270	339	25,63%	49,38	43,60	-11,70%
Ботанический сад	26 691	25 273	-5,31%	479	430	-10,11%	56,27	57,39	2,00%
Братиславская	14 974	19 407	29,61%	312	376	20,68%	49,47	53,27	7,68%
Бульвар адм. Ушакова	15 815	20 023	26,61%	291	389	33,51%	56,83	53,86	-5,22%
Бульвар Дмитрия Донского	14 709	13 978	-4,97%	256	275	7,41%	58,33	52,17	-10,56%
Бульвар Рокоссовского	23 026	18 466	-19,80%	410	357	-12,79%	57,12	54,46	-4,65%
Бунинская аллея	13 186	16 129	22,32%	256	338	32,08%	53,22	49,57	-6,87%
Бутырская	23 567	28 437	20,66%	451	473	4,72%	53,51	62,53	16,86%
Варшавская	17 806	18 623	4,59%	393	341	-13,30%	46,97	54,53	16,10%
ВДНХ	23 958	31 081	29,73%	387	461	19,13%	62,22	68,67	10,37%
Верхние Лихоборы	16 431	17 667	7,52%	352	373	6,18%	46,17	49,73	1,14%
Владыкино	16 839	20 370	20,97%	348	373	7,08%	49,75	55,38	11,31%
Водный стадион	18 880	19 728	4,49%	358	390	8,98%	53,96	50,90	5,67%
Войковская	17 675	21 616	22,30%	339	382	12,66%	51,94	55,85	7,53%
Волгоградский проспект	20 823	17 357	-16,64%	400	394	-1,56%	50,48	43,69	-13,45%
Волжская	15 174	13 924	-8,24%	280	284	1,37%	54,17	49,96	-7,77%
Волоколамская	18 404	20 540	11,61%	345	380	9,87%	55,18	55,58	0,72%
Воробьёвы горы	28 300	30 086	6,31%	506	569	12,30%	55,66	53,06	-4,68%
Выставочная	30 144	32 395	7,47%	578	630	8,95%	53,54	51,44	-3,93%
Выхино	11 830	13 304	12,46%	256	267	4,12%	47,05	50,17	6,64%
Говорово	17 677	19 693	11,41%	314	309	-1,58%	57,42	65,42	13,93%
Деловой центр	41 925	34 038	-18,81%	707	643	-8,96%	61,36	52,42	-14,57%
Динамо	37 036	38 060	2,77%	541	605	11,82%	71,36	64,42	-9,72%
Дмитровская	22 332	27 078	21,25%	413	452	9,52%	54,56	60,88	11,57%
Добрынинская	42 559	24 533	-42,35%	572	554	-3,17%	73,38	50,38	-31,35%
Домодедовская	14 965	14 965	0,00%	316	301	-4,93%	48,63	50,12	3,07%
Достоевская	35 702	27 284	-23,58%	550	461	-16,10%	64,76	61,15	-5,56%
Дубровка	24 687	19 686	-20,26%	409	396	-3,05%	60,93	53,12	-12,81%
Жулебино	14 470	15 730	8,70%	257	268	4,25%	56,83	59,76	5,16%
ЗИЛ	31 473	28 914	-8,13%	688	520	-24,48%	46,98	56,22	19,69%
Зябликово	13 768	14 534	5,56%	285	298	4,58%	49,09	49,33	0,49%
Измайлово	17 379	16 587	-4,56%	315	381	21,02%	55,88	44,49	-20,38%
Измайловская	16 026	16 500	2,96%	303	316	4,38%	51,82	52,74	1,76%
Калужская	28 753	28 687	-0,23%	605	450	-25,61%	50,32	65,09	29,35%
Кантемировская	15 994	14 548	-9,04%	373	298	-20,15%	44,37	49,25	10,98%
Каховская	19 198	17 857	-6,99%	381	355	-6,88%	49,55	49,49	-0,12%
Каширская	20 849	16 638	-20,20%	484	314	-35,20%	44,38	54,17	22,07%
Киевская	38 649	31 948	-17,34%	554	565	1,98%	70,77	56,62	-20,00%
Кожуховская	21 148	20 104	-4,93%	381	383	0,60%	56,16	53,88	-4,07%
Коломенская	31 855	24 937	-21,72%	511	413	-19,24%	63,00	58,34	-7,40%
Коммунарка	12 752	16 538	29,69%	267	348	30,41%	49,85	49,50	-0,70%
Комсомольская	19 841	21 169	6,70%	366	433	18,24%	54,58	52,22	-4,32%
Коньково	16 616	17 339	4,35%	309	336	8,78%	53,48	51,48	-3,73%
Косино	17 675	16 956	-4,07%	264	268	1,61%	66,25	64,89	-2,05%
Красногвардейская	13 240	14 879	12,38%	278	301	8,35%	48,68	49,89	2,49%
Краснопресненская	41 621	32 471	-21,98%	660	542	-17,87%	62,08	59,66	-3,90%
Красносельская	24 633	27 887	13,21%	424	470	10,90%	58,47	63,68	8,91%
Красные ворота	31 425	36 594	16,45%	514	539	4,94%	62,76	66,09	5,30%
Крестьянская застава	28 552	30 976	8,49%	426	486	14,19%	67,56	63,79	-5,58%
Кропоткинская	19 439	20 588	5,91%	335	352	5,24%	57,29	60,40	5,43%
Крылатское	21 515	28 759	33,67%	364	487	33,91%	59,71	60,85	1,92%
Крымская	18 373	20 516	11,66%	362	407	12,48%	48,24	50,61	4,91%
Кузьминки	14 682	19 035	29,65%	320	435	36,22%	46,04	44,58	-3,18%
Кунцевская	27 705	30 879	11,46%	482	588	22,00%	58,06	55,11	-5,08%
Курская	24 948	39 353	57,74%	507	546	7,72%	53,16	71,87	35,19%
Кутузовская	43 644	36 504	-16,36%	677	608	-10,23%	63,56	61,98	-2,49%
Ленинский проспект	31 279	28 734	-8,13%	532	574	7,80%	58,34	51,96	-10,94%
Лермонтовский проспект	14 051	17 672	25,77%	266	277	3,95%	53,72	64,31	19,70%
Лесопарковая	14 964	16 263	8,68%	310	314	1,46%	47,39	51,50	8,66%
Лихоборы	13 339	12 898	-3,31%	352	337	-4,24%	42,80	39,74	-7,15%
Локомотив	13 029	13 186	1,21%	336	391	16,35%	39,91	37,66	-5,63%
Ломоносовский проспект	45 033	33 474	-25,67%	526	508	-3,33%	86,54	67,59	-21,90%
Лухмановская	12 965	14 317	10,43%	252	271	7,51%	52,90	52,85	-0,09%
Люблино	14 680	15 410	4,98%	273	286	4,70%	53,88	54,84	1,77%
Марксистская	26 752	26 856	0,39%	490	465	-5,13%	56,31	56,23	-0,13%
Марьина роща	19 303	28 137	45,76%	413	479	15,94%	46,60	59,79	28,29%
Марьино	16 413	18 431	12,29%	333	391	17,62%	50,60	48,54	-4,08%
Маяковская	46 323	40 113	-13,40%	649	726	11,78%	70,59	58,15	-17,63%
Медведково	13 757	15 774	14,66%	287	293	2,05%	48,49	54,76	12,93%
Международная	32 079	31 224	-2,66%	503	569	13,04%	65,18	53,53	-17,88%
Менделеевская	27 574	25 710	-6,76%	478	479	0,07%	56,32	54,50	-3,23%
Минская	43 399	44 180	1,80%	707	851	20,30%	62,69	52,83	-15,74%
Митино	16 999	18 780	10,47%	297	296	-0,34%	63,84	64,63	1,25%
Мичуринский проспект	34 990	30 169	-13,78%	485	514	5,90%	71,77	59,21	-17,50%
Молодёжная	20 787	32 693	57,28%	365	628	72,09%	56,33	56,80	0,84%
Мякинино	17 406	19 833	13,94%	324	397	22,41%	55,04	51,94	-5,63%
Нагатинская	29 117	30 192	3,69%	514	510	-0,76%	57,33	59,86	4,43%
Нагорная	24 904	21 372	-14,18%	448	397	-11,36%	56,34	53,16	-5,64%
Нахимовский проспект	17 683	17 908	1,27%	327	345	5,61%	53,98	50,63	-6,22%
Некрасовка	12 816	13 840	7,98%	247	258	4,49%	54,21	55,32	2,06%
Нижегородская	15 794	16 030	1,49%	358	391	9,34%	45,44	41,69	-8,25%
Новогиреево	12 491	16 062	28,59%	267	278	4,03%	47,45	58,18	22,60%
Новокосино	13 560	14 483	6,80%	262	288	9,84%	53,21	52,66	-1,04%
Новокузнецкая	53 817	34 463	-35,96%	989	745	-24,72%	56,82	48,33	-14,95%
Новопеределкино	15 069	15 184	0,77%	331	287	-13,19%	47,37	55,90	17,99%
Новослободская	37 071	30 880	-16,70%	494	514	3,99%	72,87	62,29	-14,52%
Новохохловская	15 334	18 450	20,32%	328	376	14,77%	48,80	51,63	5,79%
Новоясеневская	13 870	15 109	8,93%	278	330	18,87%	50,63	49,05	-3,13%
Новые Черемушки	23 695	26 485	11,77%	397	390	-1,94%	59,43	68,37	15,05%
Озерная	30 953	23 677	-23,50%	423	409	-3,47%	70,78	60,14	-15,03%
Окружная	13 972	16 690	19,45%	305	316	3,66%	47,50	57,78	21,64%
Октябрьское поле	24 241	27 560	13,69%	444	586	31,74%	56,75	49,32	-13,09%
Ольховая	12 004	16 335	36,08%	278	346	24,53%	44,82	49,23	9,83%
Орехово	14 199	14 746	3,85%	328	274	-16,60%	44,54	54,96	23,38%
Отрадное	15 126	16 532	9,29%	297	311	4,63%	51,19	53,72	4,94%
Павелецкая	30 491	35 712	17,12%	573	552	-3,66%	53,43	64,79	21,26%
Парк культуры	39 676	33 884	-14,60%	783	664	-15,22%	53,37	52,19	-2,21%
Парк Победы	46 479	38 614	-16,92%	678	575	-15,25%	67,52	69,24	2,56%
Партизанская	15 552	15 105	-2,88%	302	391	29,40%	52,54	40,41	-23,08%
Первомайская	14 119	15 488	9,70%	288	300	3,96%	49,50	52,30	5,65%
Перово	17 595	15 467	-12,09%	304	308	1,27%	57,08	51,42	-9,92%
Петровско-Разумовская	15 987	16 438	2,82%	331	334	0,86%	49,84	50,23	0,80%
Печатники	16 005	16 646	4,01%	360	414	15,12%	45,15	40,90	-9,43%
Пионерская	38 316	37 004	-3,42%	601	740	23,02%	65,55	51,39	-21,59%
Планерная	15 839	17 169	8,40%	309	321	3,70%	51,49	55,05	6,92%
Площадь Ильича	24 896	24 247	-2,61%	443	445	0,58%	58,68	55,51	-5,40%
Полежаевская	24 893	27 617	10,94%	472	490	3,75%	53,41	58,69	9,88%
Пражская	16 702	15 385	-7,88%	440	299	-32,05%	42,86	52,11	21,58%
Преображенская площадь	19 405	28 836	48,60%	350	548	56,66%	55,56	56,62	1,90%
Прокшино	14 543	17 872	22,89%	298	366	23,14%	50,83	50,76	-0,14%
Пролетарская	30 331	23 067	-23,95%	431	435	0,90%	69,08	51,41	-25,58%
Проспект Вернадского	29 351	34 336	16,98%	514	584	13,54%	59,82	61,26	2,42%
Проспект Мира	26 416	26 419	0,01%	482	542	12,64%	54,95	49,31	-10,28%
Профсоюзная	25 674	32 732	27,49%	375	385	2,64%	68,28	85,42	25,10%
Пушкинская	53 329	49 650	-6,90%	739	795	7,56%	77,91	63,96	-17,90%
Пятницкое шоссе	16 269	14 347	-11,82%	284	305	7,74%	58,18	48,04	-17,43%
Раменки	40 809	36 534	-10,48%	528	524	-0,79%	85,19	69,26	-18,69%
Рассказовка	10 870	12 686	16,70%	229	259	12,93%	48,80	50,36	3,21%
Речной вокзал	23 435	19 335	-17,49%	414	344	-16,98%	58,02	55,98	-3,51%
Рижская	20 363	27 774	36,40%	405	463	14,17%	50,76	60,30	18,78%
Римская	22 823	30 782	34,87%	486	519	6,65%	49,29	60,18	22,11%
Ростокино	18 182	20 441	12,43%	333	322	-3,32%	54,60	65,94	20,76%
Румянцево	12 140	17 955	47,89%	258	378	46,35%	48,42	49,22	1,66%
Рязанский проспект	14 151	14 748	4,22%	302	295	-2,39%	47,61	50,75	6,58%
Савеловская	21 474	28 270	31,65%	419	436	3,84%	51,09	65,60	28,41%
Саларьево	15 057	19 333	28,40%	314	402	28,11%	50,06	50,08	0,04%
Свиблово	17 982	24 050	33,75%	348	416	19,37%	52,04	58,32	12,05%
Севастопольская	15 637	17 263	10,39%	336	345	2,75%	46,85	50,42	7,61%
Селигерская	17 805	18 518	4,00%	498	371	-25,42%	40,05	51,69	29,08%
Семёновская	17 426	18 305	5,05%	320	344	7,36%	55,38	53,78	-2,88%
Серпуховская	34 947	33 771	-3,37%	516	529	2,52%	68,81	65,32	-5,08%
Славянский бульвар	28 127	25 288	-10,09%	470	435	-7,30%	60,46	59,14	-2,18%
Смоленская	43 613	48 502	11,21%	621	665	7,05%	75,68	74,96	-0,96%
Сокол	20 620	27 360	32,69%	397	502	26,56%	51,87	55,63	7,26%
Сокольники	23 761	26 700	12,37%	378	430	13,86%	62,49	72,70	16,34%
Солнцево	16 563	16 371	-1,16%	449	321	-28,49%	38,08	53,06	39,33%
Спартак	26 391	39 116	48,22%	487	619	27,04%	53,85	63,44	17,80%
Спортивная	43 475	34 431	-20,80%	652	654	0,25%	66,62	52,54	-21,13%
Сретенский бульвар	32 219	24 845	-22,89%	450	399	-11,39%	69,13	61,85	-10,54%
Стрешнево	20 571	22 744	10,57%	471	464	-1,60%	44,37	49,78	12,19%
Строгино	19 501	17 803	-8,71%	342	395	15,46%	56,93	47,07	-17,32%
Студенческая	33 400	31 813	-4,75%	540	546	1,07%	61,55	59,16	-3,88%
Сухаревская	34 969	32 645	-6,65%	495	534	7,92%	76,47	63,05	-17,54%
Сходненская	15 671	17 654	12,65%	316	327	3,23%	49,43	53,81	8,85%
Таганская	32 832	37 450	14,07%	577	560	-2,93%	58,86	69,94	18,82%
Текстильщики	16 707	19 239	15,15%	373	446	19,67%	45,70	43,68	-4,40%
Теплый стан	15 459	18 624	20,48%	301	393	30,36%	53,31	49,39	-7,34%
Технопарк	31 530	27 378	-13,17%	507	498	-1,61%	61,70	54,20	-12,16%
Тимирязевская	18 944	26 662	40,74%	374	448	19,93%	50,61	60,62	19,78%
Тропарево	34 440	21 480	-37,63%	447	363	-18,70%	74,79	59,82	-20,01%
Трубная	31 278	37 262	19,13%	696	711	2,25%	49,58	60,48	21,99%
Тульская	25 818	22 478	-12,94%	502	477	-4,90%	51,79	47,36	-8,56%
Тушинская	20 373	22 819	12,01%	366	382	4,37%	56,55	62,12	9,86%
Угрешская	21 830	16 466	-24,57%	410	476	16,09%	54,11	37,29	-31,07%
Улица 1905 года	40 203	28 557	-28,97%	628	491	-21,76%	63,80	59,77	-6,31%
Улица академика Янгеля	14 302	15 821	10,62%	283	293	3,24%	50,34	55,27	9,77%
Улица Горчакова	15 034	18 191	21,00%	274	383	39,67%	57,05	49,57	-13,12%
Улица Подбельского	15 353	18 005	17,27%	346	349	0,78%	45,93	56,11	22,15%
Улица Скобелевская	14 576	16 125	10,63%	262	252	-3,64%	56,14	66,05	17,65%
Улица Старокачаловская	14 476	14 294	-1,26%	274	306	11,72%	53,52	46,03	-14,00%
Университет	33 288	30 078	-9,64%	468	464	-0,98%	70,76	66,40	-6,16%
Филатов Луг	11 793	15 435	30,88%	250	261	4,58%	48,70	62,72	28,79%
Филевский парк	37 836	38 701	2,29%	602	687	14,10%	64,02	57,15	-10,73%
Фили	36 078	32 387	-10,23%	629	565	-10,19%	60,30	57,84	-4,08%
Фонвизинская	33 766	26 636	-21,12%	480	455	-5,23%	70,15	58,24	-16,97%
Фрунзенская	37 623	33 988	-9,66%	675	639	-5,30%	56,01	55,48	-0,95%
Хорошево	23 726	27 525	16,01%	466	538	15,56%	53,08	51,11	-3,70%
Хорошевская	30 447	27 695	-9,04%	545	509	-6,66%	56,58	57,23	1,14%
Царицыно	15 588	14 151	-9,22%	354	268	-24,48%	46,30	54,60	17,93%
Цветной бульвар	42 417	37 729	-11,05%	552	558	1,14%	78,89	71,64	-9,20%
ЦСКА	40 509	33 709	-16,79%	530	520	-1,78%	105,50	64,94	-38,45%
Черкизовская	14 516	15 287	5,31%	328	364	11,07%	46,13	43,74	-5,17%
Чертановская	16 687	19 903	19,27%	315	341	8,20%	53,28	58,19	9,21%
Чеховская	35 575	47 750	34,23%	743	768	3,40%	56,83	62,35	9,71%
Чкаловская	27 354	37 903	38,56%	608	550	-9,48%	49,50	71,29	44,04%
Шаболовская	33 557	30 235	-9,90%	469	520	10,94%	71,99	59,56	-17,27%
Шелепиха	30 880	34 074	10,35%	505	575	13,83%	62,17	60,54	-2,62%
Шипиловская	12 779	15 147	18,54%	269	277	2,97%	48,18	54,96	14,08%
Шоссе Энтузиастов	16 433	17 645	7,37%	363	311	-14,45%	46,27	58,16	25,70%
Щёлковская	13 421	13 819	2,96%	278	284	1,92%	48,82	50,28	2,99%
Щукинская	24 264	27 718	14,24%	396	587	48,17%	63,16	48,49	-23,23%
Электрозаводская	20 445	24 032	17,54%	388	436	12,24%	53,46	55,25	3,35%
Юго-Западная	35 508	26 553	-25,22%	456	414	-9,32%	75,15	66,23	-11,86%
Южная	14 283	16 159	13,14%	286	313	9,52%	50,80	52,50	3,35%
Ясенево	17 364	22 343	28,68%	270	274	1,53%	65,19	85,45	31,08%

4. Территориальный анализ: динамика цен по округам Москвы

География цен в 2025 году демонстрирует значительный разброс: от уверенного роста в «молодых» округах до коррекции в историческом центре. Основным драйвером изменений стали новые проекты и изменение структуры предложения в конкретных локациях.

Общая динамика по административным округам (АО)

Наиболее впечатляющий рост стоимости квадратного метра зафиксирован в Новой Москве (НАО) — цена за «квадрат» здесь взлетела на 35,28%, что связано с активным развитием инфраструктуры и выходом пула качественных новостроек. Также в лидерах роста оказались Северо-Западном административном округе (+17,07%) и на Юго-Востоке (ЮВАО) (+15,06%).

В то же время в Центральном (ЦАО) и Южном (ЮАО) округах наблюдалась отрицательная динамика стоимости метра (–0,42% и –9,29% соответственно), что может указывать на перенасыщенность рынка дорогими объектами или изменение структуры лотов в продаже.

Таблица 4.1. Динамика по административным округам (изменение цены метра, %):

Округ	Ср. цена объекта (нач.), т.р.	Ср. цена объекта (кон.), т.р.	Изм. цены объекта	За метр (нач.), т.р.	За метр (кон.), т.р.	Изм. за метр
ЦАО	34 114	32 636	-4,33%	560	558	-0,42%
САО	21 970	26 709	+21,57%	411	467	+13,64%
СВАО	22 203	23 725	+6,86%	383	400	+4,42%
ВАО	17 588	18 343	+4,29%	339	367	+8,15%
ЮВАО	17 462	19 518	+11,78%	349	401	+15,06%
ЮАО	21 931	21 654	-1,26%	444	403	-9,29%
ЮЗАО	20 389	23 125	+13,42%	374	380	+1,47%
ЗАО	25 123	26 806	+6,70%	446	489	+9,64%
СЗАО	27 423	29 556	+7,78%	482	564	+17,07%
НАО	12 981	17 217	+32,63%	268	362	+35,28%
ТАО	12 374	13 224	+6,87%	200	206	+3,05%
ЗелАО	12 884	14 346	+11,35%	241	251	+4,25%

Детализация по типам квартир в округах

При анализе конкретных сегментов жилья картина становится еще более контрастной. Например, в сегменте студий максимальный рост цены метра показала Новая Москва — невероятные +46,05%. В сегменте трехкомнатных квартир лидирует СЗАО с ростом стоимости метра на +22,86%.

Таблица 4.2. Динамика по типам комнатности (изменение цены метра, %):

Округ	Студии	Однушки	Двушки	Трешки
ВАО	+22,47%	+5,57%	+9,42%	+4,97%
ЗАО	+4,72%	+12,92%	+9,33%	+0,23%
НАО	+46,05%	+25,50%	+28,63%	+27,53%
САО	+8,12%	+6,26%	+22,69%	+16,11%
СВАО	+3,41%	+4,16%	+3,36%	+13,92%
СЗАО	+23,31%	+4,79%	+14,36%	+22,86%
ЦАО	-4,45%	-0,79%	+13,75%	-4,41%
ЮАО	-8,04%	-11,04%	-2,67%	+4,48%
ЮВАО	+3,28%	+10,38%	+19,48%	+17,39%
ЮЗАО	+6,09%	-1,34%	+4,83%	+17,66%

Ключевые выводы по округам:

Новая Москва (НАО) — абсолютный лидер. Округ перестал быть «дешевой альтернативой» и демонстрирует стремительный рост капитализации во всех сегментах.
СЗАО и САО — стабильный «бизнес-класс». Уверенный рост на 13–17% подтверждает высокий спрос на эти престижные направления.
Коррекция в ЦАО. Снижение средней цены метра в центре на фоне роста стоимости двухкомнатных квартир (+13,75%) говорит о вымывании средних по цене лотов и перекосе предложения в сторону сверхдорогих или, наоборот, малогабаритных объектов.
ЮАО под давлением. Округ показал самое заметное снижение стоимости метра (–9,29%), что делает его потенциально интересным для покупателей, ищущих варианты с дисконтом.

Студии: Агрессивная экспансия и структурные сдвиги

Сегмент студий показал самую высокую волатильность и наиболее резкие скачки цен.

Лидеры роста: САО (+49,3%) и НАО (+38,5%). Примечательно, что в САО рост цены объекта сопровождался увеличением средней площади лота на 39%, что говорит о выходе на рынок более крупных и дорогих проектов. В Новой Москве (НАО) наблюдается «эффект разгона» — цена за метр взлетела на 46%, что делает этот округ самым быстрорастущим в этом сегменте.
Отрицательная динамика: ЦАО (-15,3%) и ЮАО (-7,9%). Снижение в центре Москвы связано с уменьшением средней площади лота и, вероятно, с вымыванием наиболее дорогих предложений.
Особенности: Студии остаются единственным сегментом, где цена за квадратный метр может расти на 20-40% за год, что обусловлено их инвестиционной привлекательностью и низким порогом входа.

Таблица 4.3. Студии:

Округ	Средняя цена (тыс. руб.)			Цена за метр (тыс. руб.)			Площадь (кв. м)
Округ	Нач. года	Конец года	+/- %	Нач. года	Конец года	+/- %	Нач. года	Конец года	+/- %
ВАО	9 136	11 421	+25,01%	370	453	+22,47%	25,81	25,27	-2,06%
ЗАО	10 994	13 668	+24,32%	472	494	+4,72%	23,30	27,39	+17,52%
НАО	11 402	15 794	+38,51%	272	398	+46,05%	44,56	41,59	-6,66%
САО	13 053	19 486	+49,28%	535	579	+8,12%	24,67	34,26	+38,91%
СВАО	10 947	13 002	+18,77%	425	439	+3,41%	26,32	30,69	+16,58%
СЗАО	14 108	18 351	+30,08%	511	630	+23,31%	27,58	28,93	+4,92%
ЦАО	14 102	11 948	-15,28%	502	480	-4,45%	28,66	25,52	-10,97%
ЮАО	13 531	12 456	-7,95%	478	440	-8,04%	29,59	28,41	-3,99%
ЮВАО	11 317	11 308	-0,08%	414	428	+3,28%	27,76	26,36	-5,04%
ЮЗАО	15 748	20 006	+27,04%	391	415	+6,09%	49,28	50,88	+3,23%

Однокомнатные квартиры: Стабильность и «перегрев» Новой Москвы

Самый ликвидный сегмент демонстрирует умеренный, но уверенный рост в большинстве локаций.

Аномальный рост: Снова выделяется НАО (+29,1%). Цена за метр здесь выросла на 25,5%, что значительно выше средних показателей по «старой» Москве (где рост обычно в пределах 4-12%). Это подтверждает статус Новой Москвы как основного драйвера спроса в эконом- и комфорт-классе.
Снижение: Заметное падение в ЮАО (-11,2%). Это единственный округ, где «однушки» существенно подешевели как в массе, так и в пересчете на метр (-11%), что может быть вызвано завершением крупных проектов или локальным затовариванием рынка.
Стабильность: В ВАО, САО и СВАО наблюдается органический рост в пределах 4-7%, что соответствует уровню инфляции и рыночным ожиданиям.

Таблица 4.4. Однокомнатные квартиры:

Округ	Средняя цена (тыс. руб.)			Цена за метр (тыс. руб.)			Площадь (кв. м)
Округ	Нач. года	Конец года	+/- %	Нач. года	Конец года	+/- %	Нач. года	Конец года	+/- %
ВАО	13 358	14 289	+6,97%	368	388	+5,57%	36,37	36,59	+0,61%
ЗАО	14 443	16 563	+14,67%	377	425	+12,92%	38,57	39,36	+2,05%
НАО	10 703	13 818	+29,11%	290	364	+25,50%	37,22	38,25	+2,77%
САО	15 192	15 941	+4,93%	406	431	+6,26%	37,41	36,89	-1,39%
СВАО	15 061	15 741	+4,51%	396	413	+4,16%	37,84	37,99	+0,39%
СЗАО	19 069	20 683	+8,46%	486	509	+4,79%	39,79	40,53	+1,86%
ТАО	10 156	10 862	+6,94%	231	262	+13,35%	44,35	42,64	-3,86%
ЦАО	18 004	18 881	+4,87%	538	534	-0,79%	36,15	35,71	-1,23%
ЮАО	17 373	15 419	-11,24%	453	403	-11,04%	38,24	38,16	-0,21%
ЮВАО	14 384	16 157	+12,33%	382	421	+10,38%	38,70	38,35	-0,91%
ЮЗАО	14 640	14 185	-3,11%	404	398	-1,34%	36,12	36,02	-0,26%

Двухкомнатные квартиры: Оптимизация площадей

В сегменте «двушек» прослеживается тренд на изменение форматов: покупатели и застройщики балансируют между ценой и комфортной площадью.

Максимальный прирост: НАО (+32,9%) и САО (+24%). В САО рост обусловлен резким увеличением стоимости метра (+22,7%), при этом площади практически не изменились.
Интересный тренд (ЦАО): В центре города цена объекта выросла на 14,7%, а стоимость метра на 13,7%. Это указывает на стабильный спрос на семейные форматы в престижных локациях, несмотря на общую стагнацию цен в более мелких лотах (студиях).
Снижение площадей: В СЗАО и ТАО зафиксировано заметное сокращение средних площадей (-10% и -5% соответственно), что позволило сдержать резкий рост итоговой стоимости квартиры для покупателя.

Таблица 4.5. Двухкомнатные квартиры:

Округ	Средняя цена (тыс. руб.)			Цена за метр (тыс. руб.)			Площадь (кв. м)
Округ	Нач. года	Конец года	+/- %	Нач. года	Конец года	+/- %	Нач. года	Конец года	+/- %
ВАО	18 892	19 937	+5.54%	339	371	+9.42%	54.74	55.20	+0.84%
ЗАО	25 323	28 149	+11.16%	431	471	+9.33%	58.31	59.09	+1.33%
НАО	13 823	18 371	+32.90%	258	332	+28.63%	54.44	55.87	+2.63%
САО	21 182	26 266	+24.00%	384	471	+22.69%	54.55	55.70	+2.12%
СВАО	23 317	22 147	-5.02%	381	394	+3.36%	59.36	56.01	-5.65%
СЗАО	28 910	29 009	+0.34%	455	520	+14.36%	62.52	56.16	-10.18%
ТАО	12 727	14 083	+10.65%	196	230	+17.26%	65.50	61.99	-5.36%
ЦАО	27 724	31 820	+14.77%	490	557	+13.75%	56.75	57.40	+1.15%
ЮАО	25 130	22 651	-9.87%	427	415	-2.67%	57.88	54.01	-6.70%
ЮВАО	18 371	22 598	+23.01%	331	395	+19.48%	55.17	57.26	+3.78%
ЮЗАО	21 170	22 580	+6.66%	377	395	+4.83%	55.37	57.14	+3.21%

Трехкомнатные квартиры: Инвестиции в семейный комфорт

Сегмент крупногабаритного жилья показал устойчивость к кризисным явлениям, за исключением самого дорогого сектора.

Лидеры: НАО (+32,5%) и ЮЗАО (+23,1%). Рост в ЮЗАО на 23% при увеличении площади на 6,8% говорит о возвращении интереса к качественному семейному жилью в этом традиционно «интеллигентном» округе.
Коррекция в элитном секторе: ЦАО (-12,6%) и ЗАО (-3,4%). В центральном округе «трешки» подешевели, при этом средняя площадь лота также сократилась. Это может свидетельствовать о переходе спроса к более компактным или функциональным планировкам (евро-трешкам) вместо избыточных площадей.
Ценовой разрыв: Разница в цене за метр между НАО (311 тыс. руб.) и ЦАО (616 тыс. руб.) остается двукратной, однако темпы роста в Новой Москве (+27,5% за метр) значительно опережают столицу.

Таблица 4.6. Трехкомнатные квартиры:

Округ	Средняя цена (тыс. руб.)			Цена за метр (тыс. руб.)			Площадь (кв. м)
Округ	Нач. года	Конец года	+/- %	Нач. года	Конец года	+/- %	Нач. года	Конец года	+/- %
ВАО	23 913	26 306	+10.01%	318	334	+4.97%	73.97	78.00	+5.45%
ЗАО	46 917	45 320	-3.40%	513	514	+0.23%	90.64	86.76	-4.28%
НАО	17 728	23 493	+32.52%	244	311	+27.53%	72.85	75.65	+3.84%
САО	33 803	36 677	+8.50%	399	463	+16.11%	86.22	78.25	-9.24%
СВАО	31 430	34 081	+8.44%	367	418	+13.92%	82.78	80.17	-3.15%
СЗАО	35 897	40 317	+12.31%	411	505	+22.86%	84.46	79.81	-5.51%
ТАО	17 000	17 510	+3.00%	174	188	+7.95%	98.33	95.87	-2.51%
ЦАО	59 326	51 844	-12.61%	645	616	-4.41%	88.98	83.82	-5.80%
ЮАО	30 833	33 925	+10.03%	390	408	+4.48%	76.81	80.30	+4.55%
ЮВАО	24 154	29 696	+22.94%	312	366	+17.39%	76.83	79.69	+3.71%
ЮЗАО	24 369	30 004	+23.13%	310	365	+17.66%	77.13	82.38	+6.81%

Общие выводы

Доминирование НАО: Новая Москва стала абсолютным лидером по темпам роста во всех категориях (от +29% до +38% по цене объекта). Рынок здесь окончательно перестал быть «дешевой альтернативой» и стал полноценным инвестиционным полем.
Сжатие «пузыря» в ЦАО: В центре Москвы наблюдается коррекция цен на малые форматы (студии) и самые крупные лоты (3-к), в то время как средний сегмент (2-к) остается стабильным.
САО как новый центр роста: Северный округ показывает динамику выше среднерыночной во всех категориях, что связано с активным редевелопментом промзон и выходом качественных ЖК бизнес-класса.
ЮАО в зоне стагнации: Южный округ — единственный, показавший отрицательную или нулевую динамику сразу в нескольких сегментах (студии, 1-к, 2-к), что делает его сейчас наиболее привлекательным для поиска вариантов «ниже рынка».

Аналитическое заключение: Итоги 2025 года на рынке недвижимости Москвы

Подводя итог исследованию московского рынка недвижимости за 2025 год, можно выделить три фундаментальных тренда, которые определяли ландшафт отрасли:

1. Гипердинамика первичного рынка и Новой Москвы. Главным событием года стал беспрецедентный рост цен в сегменте новостроек и на территориях ТиНАО. Увеличение средней стоимости лотов в 1,5–2 раза (особенно в сегментах 2-к и 3-к квартир) свидетельствует о глубокой структурной трансформации предложения. Новая Москва (НАО) окончательно утратила статус «бюджетного спутника», показав рост стоимости метра на уровне 35,28%. Этот регион стал основным бенефициаром спроса, аккумулируя покупателей, ориентированных на современную инфраструктуру и формат «город в городе».

2. Поляризация спроса и «ценовые аномалии» метро. Рынок перестал быть однородным. Локальный анализ показал, что близость к метро больше не является гарантией автоматического роста цены. Мы наблюдаем «ценовые качели»: в то время как у станций вроде Балтийской или Арбатской цены уверенно растут, в районах Аэропорт или Баррикадная зафиксирована коррекция вниз (до -8,7%). Это указывает на то, что покупатель стал более избирательным, оценивая не только транспортную доступность, но и конкретные качественные характеристики жилых комплексов и насыщенность локации новыми объектами.

3. Структурный сдвиг: от «метров» к «качеству жизни». Данные по средним площадям (особенно в САО и ЮЗАО) показывают, что рынок разворачивается в сторону семейного покупателя. Увеличение метража в ряде округов при одновременном росте цены говорит о том, что жилье перестает восприниматься как чисто инвестиционный инструмент для сохранения капитала (где доминировали мелкие студии) и все чаще приобретается для долгосрочного проживания.

Прогноз и выводы. Рынок недвижимости Москвы вступает в 2026 год в состоянии высокой ценовой базы. Опережающий рост цен в ЮВАО и Новой Москве может привести к временному насыщению спроса в этих локациях. Инвесторам и покупателям следует обратить внимание на округа с зафиксированной коррекцией (например, ЮАО), где потенциал восстановления цен может стать точкой роста в краткосрочной перспективе.

В целом, 2025 год закрепил переход Москвы к модели многополярного развития, где качественная среда в периферийных округах становится равнозначным конкурентом историческому центру.