Нарушитель спокойствия. Рост курса доллара изменит цены на рынке недвижимости в 2014 году

Скачок валютного курса и проблемы в банковской системе спровоцировали всплеск спроса на недвижимость. Эксперты считают, что при продолжающемся падении рубля рынок будет "бурлить" еще несколько месяцев. Затем начнется спад продаж, а если экономическая ситуация в стране ухудшится, то не заставить себя долго ждать и глобальная стагнация рынка.

В январе в центральных регионах РФ значительно выросло число покупателей "второго" жилья, не предназначенного для собственного проживания. Инвестиционные сделки с квадратными метрами достигли 20% от всего объема купли-продажи недвижимости. Подтверждает рост инвестиционной заинтересованности и то, что значительно вырос интерес покупателей к жилью средней и высокой ценовой категории. На пике популярности находятся квартиры в монолитно-кирпичных новостройках, а также объекты, расположенные в центральных районах крупных городов.

В инвестиционном плане наиболее интересны "ранние" новостройки. Прирост стоимости объекта составляет 30-35% при средней продолжительности строительства 2-2,5 года. Таким образом, покупка на стадии котлована может обеспечить доходность в 10-12% в год. В удачно расположенных проектах общий прирост стоимости может достигать 40-45%.

Между тем, говорить о возобновлении классического инвестиционного спроса ввиду отсутствия реального роста цен на недвижимость вряд ли правильно. Скорее "квартирный" ажиотаж вызван кризисными ожиданиями населения и поиском надежных способов сохранения своих финансов. Крах ряда банков подорвал доверие граждан к практике хранения средств на депозитных счетах. Разочаровавшиеся клиенты банковских учреждений вышли на рынок недвижимости в надежде найти здесь "тихую гавань" для накопленных сбережений. Как отмечают некоторые московские риелторские агентства, при известии о лишении лицензии очередного банка, регистрируется рост продаж в новых проектах на 3-5%.

В январе этого года число сделок превысило прошлогодний показатель того же месяца на 30%. Покупатели спешат с приобретением недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке. Пока на цены это никак не повлияло. Специалисты полагают, что в первом квартале возможен незначительный рост цен в пределах 5% и будет наблюдаться повышенная активность участников рынка. Однако при сохранении долларом уже достигнутых позиций начнется спад продаж и инвестиционной активности. Кредитные программы в банках могут быть сокращены, а снижающаяся платежеспособность населения не даст возможностей для роста цен.

Поскольку кредитная составляющая недвижимого рынка сегодня намного меньше, чем в 2008 году, да и цены не настолько завышены, реакция рынка на новый виток кризиса будет не такой значительной, как пять лет назад. При дальнейшем ухудшении макроэкономической ситуации максимальное снижение долларовых цен на недвижимость, которое прогнозируют эксперты, составит не больше 25%. Цены в рублях тоже могут "просесть", но максимум их падения не превысит 10-15%.

Самыми стойкими к катаклизмам будут новостройки нижних ценовых сегментов на последних стадиях строительства. При этом важно, чтобы они располагались в "транспортно-доступных" районах. Это могут быть как "высотки", так и "малоэтажки", удобные для места постоянного проживания и ежедневной езды на работу.

Таким образом, при усилении дестабилизации на рынке и тенденций к стагнации, в выигрыше окажутся лишь те строительные компании, которые возводят недорогое и достаточно качественное жилье, рассчитанное на массового покупателя.

Дорогостоящая загородная недвижимость или элитные апартаменты, скорее подходящие в качестве "второго дома", в кризисные времена имеют большие шансы ощутимо подешеветь. Не лучше будут обстоять дела и у ветхой "вторички". Разница в цене на квартиры в старом жилом фонде и в новых многоэтажках постепенно сходит на нет. А это значит, что выбирая между современным жильем в новостройке (но в худшем районе и дороже) и старой хрущевкой в центре, покупатель все чаще будет делать выбор в пользу первичной недвижимости.