Из-за девальвации анализ рынка московской недвижимости переводят на рубли

Аналитический центр ОПИН проанализировал подмосковные проекты бизнес-класса в разрезе ценовой динамики в текущем году. Главный вывод можно воспринимать как оптимизм: стоимость квадрата в среднем подорожала на 20%. Для сравнения, в Москве с начала 2014 года такие же объекты жилой недвижимости стали дороже на 11%, но анализ проводился в рублевом эквиваленте. И это – не единственный нюанс, если присмотреться к проблеме ближе.

Развивающийся сегмент

И все же следует начать не с нюансов, а с общей характеристики. Эксперты характеризуют жилищные объекты бизнес-класса в Подмосковье как активно развивающийся сегмент, в котором рост предложения является откликом девелоперов на растущий спрос.

Объемы рынка жилья этого класса – 147 тысяч квадратов, что для Московской области отнюдь не так много. Средняя цена – 108,6 тыс. рублей за квадрат, и уже по этим двум цифрам можно оценить полную капитализацию бизнес-жилья: она составляет почти 16 миллиардов рублей.

Из-за того, что клиентура предпочитает все чаще жилую недвижимость бизнес-класса в области, а не самой Москве, в столице цены выросли значительно слабее.

Собственно, нюансы

Есть два ключевых нюанса в самом отчете: валюта, в которой производится оценка, а также период оценки.

С валютой все понятно: рубль девальвировал намного больше, чем на 30%, поэтому подорожание на 20% в национальной валюте лишь маскирует снижение цен на жилье в долларах или евро. Аналитиков понять можно: сотрудничая с девелоперами и не стремясь найти врагов в лице российского правительства, они подают свои отчеты честно, но не всю информацию предоставляют.

Если еще и в отчетах начнет звучать критическая оценка сегмента жилья Москвы и Подмосковья, то население станет отвечать усилением отложенного спроса, а строительная отрасль из-за этого здорово потеряет. Приведенный сценарий является вероятностным в высокой степени, так что рынку дают максимум позитива при имеющемся выборе.

Что же касается период анализа, то и тут методология создания радужного эффекта идентична: в начале года рост квадратных метров был достаточно высоким, но в последние месяцы 2014 года рост цен замедлился даже в рублях. «Замедлился» в этом смысле – это на самом деле «практически перешел в падение». Но за октябрь снизилось предложение, так что дальше цены не смогут снизиться.

Собственно, это и все из важных поправок, но зато как меняется итоговая оценка рынка жилья бизнес-класса Подмосковья…

Торгуют в долларах, считают в рублях

Абсолютное большинство серьезных владельцев жилья бизнес-класса в столице и области – это люди, которые даже сейчас чувствуют себя весьма успешно. Такой контингент не будет пытаться сбросить свои активы в виде недвижимости на любых условиях.

Первый вывод, который из этого исходит – владельцы не позволят ценам сползать вниз слишком существенно. Но это касается именно валютной оценки, остающейся для недвижимости основной.

Ответьте себе честно: когда вы слышите вопрос о цене дома или квартиры, вы оперируете рублями или иностранной валютой? 8 из 10 россиян привыкли к долларовым показателям, а в сегменте бизнес-класса эти цифры еще выше.

Но для того, чтобы избежать картины кризиса, в аналитике все чаще будет браться «рублевое рассмотрение», которое позволяет видеть рост цен и не такую уж мрачную картину.

Для сегмента недвижимости России текущий этап – переходный, а вернее – пограничный. Кризис находится рядом, но не начался. И для такого этапа описанное выше «брожение» - явление достаточно типичное и привычное.