Неоднозначность российской ипотеки на фоне санкций. Элитный сегмент

Главный вопрос статьи можно задать сразу: как отразились санкции на ипотеке в России? При этом для начала рассмотрим самый неоднозначный сегмент рынка – элитный. Здесь существуют два совершенно противоположных мнения, однако попытаться найти для них общий знаменатель стоит.

Немного общей статистики и пояснений

Если для жилья классов «эконом» и даже «бизнес» нормальным является ситуация, когда каждый второй объект недвижимости приобретается с помощью ипотеки, то для элитки это будет только каждый десятый объект. Так что говорить о некой «глобальной зависимости» от ипотеки для покупок дорогой недвижимости реально не приходится.

Процент этот невысок не потому, что зажиточные клиенты имеют возможность купить «все и сразу» - как раз эти люди предпочитают кредитоваться всегда и при любых условиях. Дело в другом: покупая дорогой объект недвижимости в кредит придется «светить состоянием» в том числе и перед банком. А в России делать подобное как не любили раньше, так не любят и сейчас.

То ли очень плохо, то ли хорошо

А вот дальше среди экспертов и аналитиков единой оценки происходящего нет: одни уверяют в том, что за осенний сезон продажа элитного жилья рухнула раза в три, тогда как другие настаивают на обратном: именно в элитную недвижимость проще всего вложить деньги, пережидая кризис и обрушение курса национальной валюты.

Правда, абсолютное большинство экспертов утверждает, что количество сделок либо практически не менялось, либо сокращалось весьма незначительно. К примеру, в ОПИН говорят о падении активности на 20%, в агентстве недвижимости «Tweed» заявляют о некоторой стабильности (но допускают возможность ухудшения), заявляют о выгодности ипотеки для элитного жилья в агентстве «Knight Frank», хотя и там признают: стало «слегка», но хуже. Позитив заметили риелторы из «Баркли».

Закрытость статистики VIP-сегмента почти наверняка усилится: во время кризиса «светить» своими успехами не столько неприлично, сколько опасно. В конце концов, никогда не знаешь, чье внимание привлечет очередной роскошный особняк: здесь и налоговая стала более злой, и ФСБ неудобные вопросы задает, да и в целом ситуация «не способствующая».

Прокредитоваться стало тяжелее

Зато полная ясность с наступила с банковским сектором: из-за падения курса рубля и роста ставки рефинансирования банкиры серьезно подняли расценки на пользование ипотечным займом.

Кроме того, условия для выдачи кредита ужесточились, а отсев претендентов усилился (и продолжает усиливаться).

Банкиры перестраховываются, стараясь застолбить за собой право в одностороннем порядке менять условия по выданным кредитам «на основании рыночных изменений». Это яблоко раздора еще предстоит разделать, но вопросом заниматься должны на уровне Центробанка, а то и правительства.

Что же дает ухудшение условий ипотечного кредитования для рынка элитной недвижимости России?

Во-первых, объективно цена недвижимости дорожает из-за определенной недоступности. Такое подорожание выступает силой противодействия тенденции общего обвала цен в долларах.

Во-вторых, серьезно сократилось время на принятие решения клиентом: если раньше можно было себе позволить думать и выбирать между условиями разных банков до нескольких месяцев, то теперь 90% сделок по ипотечной элитной недвижимости заключаются максимум за одну неделю, если банк дал «добро».

В-третьих, активизируется вторичный рынок на фоне спада на рынке первичном. Частично это поясняет и разницу в видении ситуации разными экспертами: кто-то в силу профессиональной специфики больше работает по новым объектам, а кто-то работает со всем без разбора (из элитки) и т.д.

Тренда нет

Если бы единый тренд в этой нише был, его бы непременно заметили. Но в силу полной неоднозначности ситуации никто не знает, как лучше и выгоднее действовать.

Будет ли дальше падать рубль? Однозначно! Делает ли это вложения в элитную недвижимость хорошим выбором? Да, конечно. А грозит ли экономике кризис? Однозначно! Ухудшит ли это перспективы элитной недвижимости по цене? Да, конечно.

Итак, два разных, но одновременных подхода действительно могут озадачить. И пока неясно, чего ждать дальше. И нельзя даже сказать, когда именно такая ясность в элитке наступит.