Федеральный закон Vs право собственности: спорный момент изъятия земельных участков на Дальнем Востоке

Активное развитие Дальнего Востока и Сибири, направление сюда государственных инвестиций и создание территорий опережающего социально-экономического развития обеспечивают, как может показаться, и хорошие перспективы для активизации строительства. Но на самом деле внимательное изучение законодательной базы не только оставляет вопросы, но и может откровенно испугать собственников недвижимости региона. Но – обо всем по порядку.

Еще не до конца осмысленный закон

Федеральный закон под номером 473-ФЗ "О территориях опережающего социально-экономического развития в Российской Федерации" был принят 29 декабря 2014 года, поэтому еще многие о нем даже особо не слышали.

Название законопроекта говорит само за себя, а опыт законотворчества подсказывает, что особо спорные и резонансные моменты могут быть пересмотрены, изменены или отменены Конституционным судом (если будет повод для соответствующего обращения). А место для повода точно есть.

Судите сами: статья №28 называется достаточно красноречиво: «Особенности изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества для размещения объектов, необходимых для создания инфраструктуры территорий опережающего социально-экономического развития».

Пункт 1 данной статьи говорит о возможном принудительном изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества. А дальше начинаются странности: здесь же сказано, что порядок изъятия регулируется земельным и гражданским законодательством, однако идет уточнение: необходимо учитывать предусмотренные данной статьей особенности.

В пункте 2 эти особенности раскрываются: решение об изъятии принимает «уполномоченный федеральный орган», тогда как основанием решения служит «ходатайство управляющей компании».

В ст. 1 главы 1 мы видим формулировку, что управляющая компания – это акционерное общество с государственным капиталом (или дочерняя структура).

Главный и единственный вывод, который теперь остается сделать, звучит так: если управляющая компания укажет на вашу недвижимость как по каким-то причинам приглянувшуюся, то у вас ее изымут в принудительном порядке и «на основе гражданского и земельного кодекса». Да, должны будут назначить компенсацию, но не вам определять сумму компенсации или «альтернативную недвижимость», которую не предложат, а выдадут взамен.

«Случайного богатства» землевладельцам не видать

Существует множество примеров, когда участок номинально не особо интересный и малоперспективный волею судеб и случая оказывался недалеко от мощных инфраструктурных объектов или иных перспективных строительств. Иногда участки дорожали на этом фоне не просто в разы – в десятки раз.

Но жителям территорий, получивших статус «опережающего социально-экономического развития», рассчитывать на подарок судьбы не стоит: их недвижимость, входящая в зону интересов масштабных проектов, попросту может быть изъята.

Когда статья начнет действовать реально и когда первые решения вступят в силу, можно смело «надеяться» на массовые возмущения тех, у кого с помощью закона отберут то, что вроде бы как защищает право собственности. По крайней мере, все предпосылки для такого сценария принятым законом заложены.

Полигон для коррупции

Опытный специалист, анализируя любой закон, должен задать простой вопрос: «А если ли здесь стимул для коррупции?» В этом законе есть не просто стимул, а целый коррупционный полигон.

Судите сами: управляющая компания по факту может претендовать на отъем ЛЮБОГО объекта недвижимости, расположенного на пресловутой территории опережающего развития. Аргументы в стиле «на месте этого коттеджа мы хотим поставить скворечник» будут считаться полноценными, если будет проект нового скворечника и «техническое заключение» о том, что он для общего проекта нужен.

И управляющей компании очень и очень выгодно быть «злой» и «претендующей на все»: тогда у принимающих решение чиновников может быть «ценность» в глазах собственников недвижимости. Вся «ценность» заключается в том, что такое лицо способно повлиять на исключение того или иного объекта из сферы «интересов территории».

Еще один реалистичный пример: владельцу А управляющая компания выставляет претензию на его участок. Начинает определяться компенсация, которая равна (для примера) 1 000 рублей (при ожидаемой рыночной цене в 10 000). Здесь появляется владелец Б и предлагает владельцу А выкупить участок за 2 000. По условиям задачи, всем остальным претендентам тут же поясняют: «все равно будет изъятие и компенсация в 1 000 рублей». Выгодно ли продавать за 2 000? А выбора вроде бы как нет. Но стоит продать – и управляющая компания отзывает решение. Да, между продавцом Б и представителем управляющей компании есть связь, но из-за нее вся операция и проворачивается…

Закон изменят уже в 2015 году. Или это станет трагедией для сферы недвижимости

Фактически вся система прав собственности уничтожается одной статьей одного закона. Иметь недвижимость на территориях опережающего развития становится опасно. Защиты как таковой уже нет. Механизм компенсации представляет собой еще один коррупционный полигон.

Будут жалобы, будут конфликты, будет сопротивление. Закон в такой своей форме просто не может существовать – это нонсенс. Его придется менять, иначе для жителей территорий, которые вдруг захотят признать приоритетными и с опережающим развитием, можно готовиться к черному переделу недвижимости.

Хочется надеяться, что изменения в закон внесут достаточно быстро и до того, как «петух клюнет». Иначе инвесторы всерьез возьмутся за переосмысление своих долгосрочных планов в сфере недвижимости в России.

Комментарии

Комментировать...
Типовые планировки квартир

Типовые планировки квартир

Планировка квартиры - это одна из основных характеристик, определяющая стоимость самой квартиры. Планировки квартир различаются в зависимости от года постройки дома. Это обусловлено тем, что в разные годы к жилью предъявлялись различные требования.
17.04.2014
Ипотека превратилась в роскошь

Ипотека превратилась в роскошь

О ставке по ипотеке в 12,8% россияне теперь могут только мечтать
18.12.2014
Жителям Москвы на первоначальный взнос для приобретения жилья нужно копить 10 лет

Жителям Москвы на первоначальный взнос для приобретения жилья нужно копить 10 лет

Эксперты выяснили длительность периода накопления средств на 10-процентный взнос, необходимый для приобретения недвижимости
25.03.2016