Чего ждать в ситуации с участками вдоль строящейся трассы Москва – Санкт-Петербург?

По маршруту строящейся трассы «Москва – Санкт-Петербург» может начаться настоящий ценовой бум, когда участки подорожают минимум на треть, а может случиться грандиозное фиаско в сфере недвижимости, которое «похоронит» в финансовом плане ряд инвесторов и особо предприимчивых бизнесменов. Постараемся рассмотреть все более предметно.

Запредельный оптимизм ожиданий

Вилка подорожания стоимости участков вдоль будущей трассы варьирует от 30% до 50%. В успехе создания амбициозного транспортного проекта не сомневается практически никто: слишком высоки ставки, слишком важен результат, да и статус автострадного соединения Москвы и Питера говорит сам за себя.

Многие серьезные инвесторы уже здорово вложились, присмотревшись к интересующим участкам, создав планы собственных проектов и сооружений, а в отдельных случаях даже перейдя к реализации. Понять их можно: когда дорога начнет функционировать (это произойти должно в 2018 году), запускать строительство начнут массово самые осторожные – они всегда идут «в хвосте». Образуется временной зазор, когда трасса уже есть, а конкуренты - только на подходе, что дает шанс на повышенные дивиденды.

Да и Чемпионат мира по футболу 2018 года – это событие, делающие хостелы, отели и просто сдаваемые апартаменты настоящим Клондайком, ведь и Москва, и Санкт-Петербург выступают в роли принимающих городов.

Визуально активность застройщиков коммерческих инфраструктурных объектов прекрасно видна уже сейчас, хоть и нет возможности получить статистику, какие суммы уже привлечены сюда и каков процент кредитования в общем объеме финансирования. Вся активность базируется на исключительном оптимизме, отбрасывающем из поля внимания потенциальные неприятности с трассой в виде задержек сдачи и т.д.

Неоправдавшиеся надежды: футбольные – у соседей, олимпийские – у себя

В 2012 году Украина принимала в качестве одной из стран-хозяек главную футбольную битву Европы. Гостиниц, хостелов и мотелей было настроено столько, что, кажется, предусмотрели просто все варианты для размещения приезжих европейцев. Хозяева этих новостроев были готовы за месяц Евро-2012 заработать, как за несколько лет, но…

Но абсолютное большинство номеров не заинтересовало приезжих: состоятельные европейцы просто оказались не готовы платить премиум-цены за эконом-класс (или фантастические суммы за что-то близкое к элитке). Загруженность не достигала и 30%.

А что было в Сочи перед Олимпиадой? Строили огромные гостиничные комплексы, частники активно брали кредиты и возводили вариации «бунгало для туристов». А чем все обернулось? Даже Евро-2012 на таком фоне может показаться успешным…

Но это не мешает видеть в трассе «Москва - Питер» новый «Великий футбольный путь» инвесторам. Хотя бы потому, что верить во что-то заманчивое и крайне прибыльное на фоне текущего «депресняка» им ну очень хочется.

А кто сказал, что проект запустят вовремя?

Сегодня многие и слышать не хотят аргументы о том, что будущая платная трасса может быть «заморожена», а то и вовсе отменена. «Этого не может быть, потому что этого совершенно не может быть!» - аргумент весьма убийственный в подобных случаях.

С другой стороны, кто предполагал, когда трассу только начинали строить, что Россия столкнется с санкциями Запада, сопоставимыми с масштабами времен «холодной войны»? А кто допускал, что Фонд национального благосостояния будет практически на нуле? А что правительство изымет средства негосударственных пенсионных фондов? А кто предвидел 650 миллиардов рублей на финансирование Крыма? Расходы выросли, доходы упали.

В таких условиях утверждать, что «трасса будет непременно» - это неоправданный оптимизм, не инвестиционный… Недвижимость вдоль будущей дороги еще стоит намного дешевле, чем она может стоить при готовом проекте, но уже намного дороже, чем установится ее цена в случае провала проекта.

Пока, к сожалению, рост рисков не успевает за их адекватным анализом со стороны бизнеса. «С Сочи вытянули, значит и здесь как-то будет!» - это уже тоже не аргумент. К подготовке Олимпиады страна подходила на пике экономики, истощившись на этот проект до предела. И, что важно, так и не получив экономической отдачи. А вот сейчас экономика падает, и скоростная трасса с неизвестно насколько большим периодом окупаемости может попасть в подвешенное состояние.

Спекулянтам дана дорога

Что это все означает для сделок с недвижимостью вдоль будущей трассы? А значит это, что колебания цен могут быть огромны: чем ниже уровень понимания будущего, тем выше спекулятивный зазор. Но долгосрочные строительные проекты развивать будет слишком опасно.

Но и здесь свой плюс имеется: трудно вспомнить, когда столь большие участки недвижимости в Ленинградской области могли превратиться в столь специфический сугубо спекулятивный инструмент. Новое всегда интересно, как минимум – для аналитиков…