Задаток на рынке недвижимости: тонкости и нюансы

Люди часто путают юридическое и бытовое значение слова «задаток». В обиходе данное определение обозначает частичную (предварительную) оплату за какой-либо товар или услугу. Как только человек получает необходимую вещь (услугу), он выплачивает оставшуюся сумму. Если же этого не происходит, то задаток попросту возвращается покупателю. При этом данная схема больше похожа на аванс. В случае с задатком продавец и покупатель обязуются выполнить оговоренные условия. При этом нарушитель несет правовые последствия, которые выражаются в финансовом эквиваленте.

Оформление задатка – это гарантия выполнения взятых обязательств между двумя физическими лицами. Фактически, роль финансового элемента сделки становится чисто обеспечительной. Если участник сделки, который давал залог, не выполнил условия договора, то деньги не возвращаются. Если же обязательства не были выполнены стороной, которая получила задаток, то она должна вернуть полученную сумму в двойном размере. Вообще подобная денежная «компенсация» больше похожа на выплату неустойки или штраф. Если же договоренности нарушены по согласованию сторон, то задаток будет возвращен плательщику.

Задаток редко применяется в сделках, где стороны имеют финансовые обязательства друг перед другом. При этом участники сделки оказываются в равных условиях, и смысл задатка теряется. Да и вообще, далеко не каждый долевой платеж можно подвести под это определение. Юридически задаток должен подтверждаться письменным соглашением. В противном случае – это обычный авансовый платеж. Передача денег осуществляется уже по факту подписания договора, как его подтверждение.

Рынок недвижимости и задаток

Задаток набрал популярности благодаря рынку недвижимости, где он применяется чаще всего. Как только продавцу передается оговоренная сумма и заключается договор, можно начинать процесс оформления документов для заключения сделки. Покупатель получает гарантию, что владелец квартиры не откажется от своего намерения в последний момент. В крайнем случае, он хотя бы получит финансовую компенсацию за потерянное время и упущенную недвижимость. Задаток дает определенную уверенность и продавцу, ведь если покупатель передумает брать квартиру, то он вернет свои деньги с компенсацией.

Многие путают договор купли-продажи с предварительным соглашением - это разные документы. В случае с первым документом никаких финансовых требований в отношении нарушителей не предусмотрено. Задача предварительного договора – определить будущие условия сделки и обязательства сторон. Оплата за квартиру производится только по факту заключения полноценного договора и после прохождения положенных процедур государственной регистрации. Таким образом, передача средств от одной стороны сделки к другой нельзя считать частью платежа. Стоит отметить, что предварительный договор набирает силу только в том случае, если он заключен согласно всех законодательных норм.

Один из участников – риэлтор

Существует и еще одна схема, в которой активное участие принимает риелтор (речь идет о так называемом «трехстороннем договоре задатка»). При этом покупатель своей подписью подтверждает твердое намерение приобрести недвижимость. Стоит отметить, что в случае невыполнения обязательств деньги получит уже не продавец, а третье лицо – риэлтор. Такие сделки происходят довольно часто, поэтому к подобному развитию событий нужно быть готовым.

Но не всегда срыв сделки происходит по вине покупателя. Если всплыл ряд обстоятельств, влияющих на потенциальный договор, расторжение трехстороннего соглашения должно осуществляться без каких-либо штрафов (деньги возвращаются покупателю).

Важно запомнить, что пока подписи под договором купли-продажи не поставлены, то оснований для выплаты задатка нет. При этом заменять соглашение задатка договором купли-продажи нельзя.