Особенности определения эффективности инвестиций в недвижимость

Инвестирование в недвижимость – одно из наиболее перспективных направлений деятельности по извлечению пассивного дохода. Всего 2 процента населения постсоветских стран активно осваивает этот рынок. К сожалению даже такая немногочисленная группа инвесторов ежедневно теряет свои капиталы или терпит серьезные убытки. Около 60 сделок из 100 оказываются невыгодными. В чем причина столь печальной статистики?

Профессиональные аналитики полагают, что явление – лишь следствие невысокой финансовой грамотности участников, а также отсутствия знаний об элементарных индикаторах эффективности и надежности инвестиции.

Денежный поток и особенности его оценки

Умение правильно определить размер денежного потока от объекта недвижимости является ключевым фактором успешного инвестирования. Ведущие специалисты рекомендуют использовать следующую формулу:
К = ДП/В,
где
К – коэффициент денежного потока;
ДП – положительный поток средств от объекта;
В – первоначальный взнос по ипотеке.

Наглядным примером оценки доходности и эффективности инвестиции может служить следующий расчет:

Допустим, собственник обладает первоначальным капиталом в 100 000 рублей. Он приобретает дом за 600 000 в отечественной валюте, получив в банке ипотечный кредит в размере 500 000 рублей. Размер арендной платы, получаемой ежемесячно от домовладения, составит всего 3000. В данной ситуации коэффициент денежного потока составит: 0,36 или 36 процентов. Хорошо это или плохо? Выгодна ли такая сделка инвестору? Все зависит от объема платежей собственника! По сути, здесь работает простая математика.

Сколько инвестор тратит на содержание и владение?

Ответить на эти вопросы проще после оценки окупаемости объекта, а также определения процентной ставки по кредиту.

Пристрастный анализ

После того как инвестор убедится в наличии стабильного денежного потока поступающего от конкретного объекта, потребуется провести комплексную оценку инвестиции. Именно умение организовывать пристрастный анализ выделяет успешных владельцев бизнеса. Определить уровень рентабельности капиталовложений позволяет целый ряд простых алгоритмов. У каждого аналитика имеются собственные методики и техники, поэтому в настоящей публикации приведены лишь базовые начала оценки недвижимости. Используя их, инвестор сможет самостоятельно комбинировать техники, подстраиваться под конкретные условия.

В качестве основы аналитики рекомендуют применять список вопросов Синди Шопофф. Это своего рода анкета, по которой инвестор сможет определить привлекательность недвижимости в любом регионе. В числе наиболее значимых следует назвать:

• реестр арендаторов объекта с указанием размера арендной платы на текущую дату (особенно актуально для коммерческих зданий);
• депозиты;
• данные о перечислении ипотечной ссуды (большинство доходных домов в Европе и Америке приобретается под залог, та же тенденция наблюдается и на постсоветском пространстве);
• поэтажный план;
• договоры о коммунальном обслуживании недвижимости с указанием правил корректировки тарифов;
• страховой полис (перечень рисков определяет сам владелец);
• сведения о жильцах или арендаторах;
• документы о регистрации перепланировки;
• строительные проекты, планы, схемы, акты проведения технических работ;
• данные об износе здания;
• комиссионные договоры;
• сервитуты;
• планы застройки района, включая данные о готовых объектах инфраструктуры;
• налоговые декларации собственника и справки об оплате сборов в бюджет (во избежание оспаривания сделки после перечисления денег по контракту);
• выписки о капиталовложениях за последние 5 лет (позволяют оценить уровень затратности);
• акты технического освидетельствования (состояние сантехники, электропроводки, необходимость в капитальном или текущем ремонте и прочее);
• отчеты об исследовании рынка в конкретном регионе;
• документы на землю.

Анализ всех параметров в комплексе позволяет сформировать объективное и точное представление о доходности недвижимости, предлагаемой по сделке. Кроме того, инвестор сможет определить уровень риска и своевременно предпринять необходимые мероприятия по защите капитала.

В завершение напомним, что полученные данные следует оценивать максимально строго. Оптимальным вариантом является полное покрытие ежемесячных затрат собственника потоком, поступающим от недвижимости. В России такие объекты встречаются достаточно часто. Однако отыскать их могут лишь искушенные участники рынка. В одних случаях для резкого увеличения денежных поступлений требуется перепланировка, в других смена целевого использования. Специалисты рынка недвижимости сходятся во мнении, что доходность объекта на 50% зависит от навыков и способностей инвестора.