Особенности определения эффективности инвестиций в недвижимость

Инвестирование в недвижимость – одно из наиболее перспективных направлений деятельности по извлечению пассивного дохода. Всего 2 процента населения постсоветских стран активно осваивает этот рынок. К сожалению даже такая немногочисленная группа инвесторов ежедневно теряет свои капиталы или терпит серьезные убытки. Около 60 сделок из 100 оказываются невыгодными. В чем причина столь печальной статистики?

Профессиональные аналитики полагают, что явление – лишь следствие невысокой финансовой грамотности участников, а также отсутствия знаний об элементарных индикаторах эффективности и надежности инвестиции.

Денежный поток и особенности его оценки

Умение правильно определить размер денежного потока от объекта недвижимости является ключевым фактором успешного инвестирования. Ведущие специалисты рекомендуют использовать следующую формулу:
К = ДП/В,
где
К – коэффициент денежного потока;
ДП – положительный поток средств от объекта;
В – первоначальный взнос по ипотеке.

Наглядным примером оценки доходности и эффективности инвестиции может служить следующий расчет:

Допустим, собственник обладает первоначальным капиталом в 100 000 рублей. Он приобретает дом за 600 000 в отечественной валюте, получив в банке ипотечный кредит в размере 500 000 рублей. Размер арендной платы, получаемой ежемесячно от домовладения, составит всего 3000. В данной ситуации коэффициент денежного потока составит: 0,36 или 36 процентов. Хорошо это или плохо? Выгодна ли такая сделка инвестору? Все зависит от объема платежей собственника! По сути, здесь работает простая математика.

Сколько инвестор тратит на содержание и владение?

Ответить на эти вопросы проще после оценки окупаемости объекта, а также определения процентной ставки по кредиту.

Пристрастный анализ

После того как инвестор убедится в наличии стабильного денежного потока поступающего от конкретного объекта, потребуется провести комплексную оценку инвестиции. Именно умение организовывать пристрастный анализ выделяет успешных владельцев бизнеса. Определить уровень рентабельности капиталовложений позволяет целый ряд простых алгоритмов. У каждого аналитика имеются собственные методики и техники, поэтому в настоящей публикации приведены лишь базовые начала оценки недвижимости. Используя их, инвестор сможет самостоятельно комбинировать техники, подстраиваться под конкретные условия.

В качестве основы аналитики рекомендуют применять список вопросов Синди Шопофф. Это своего рода анкета, по которой инвестор сможет определить привлекательность недвижимости в любом регионе. В числе наиболее значимых следует назвать:

Анализ всех параметров в комплексе позволяет сформировать объективное и точное представление о доходности недвижимости, предлагаемой по сделке. Кроме того, инвестор сможет определить уровень риска и своевременно предпринять необходимые мероприятия по защите капитала.

В завершение напомним, что полученные данные следует оценивать максимально строго. Оптимальным вариантом является полное покрытие ежемесячных затрат собственника потоком, поступающим от недвижимости. В России такие объекты встречаются достаточно часто. Однако отыскать их могут лишь искушенные участники рынка. В одних случаях для резкого увеличения денежных поступлений требуется перепланировка, в других смена целевого использования. Специалисты рынка недвижимости сходятся во мнении, что доходность объекта на 50% зависит от навыков и способностей инвестора.

Комментарии

Комментировать...
В Минэкономразвития намерены пресекать попытки занижения земельного налога

В Минэкономразвития намерены пресекать попытки занижения земельного налога

В Минэкономразвития подготовили изменения, касающиеся увеличения налогового бремени для собственников участков под жилые застройки
12.11.2015
Что такое участок с подрядом, какие у него есть минусы и плюсы

Что такое участок с подрядом, какие у него есть минусы и плюсы

С начала «нулевых» в коттеджных и дачных поселках Подмосковья и Ленинградской области продавцы стали предлагать продажу участка с подрядом
17.08.2014
Цены и спрос на ряд московской недвижимости проседают от запаха сероводорода

Цены и спрос на ряд московской недвижимости проседают от запаха сероводорода

В Российской гильдии риелторов уверены: юго-восточная часть Москвы минимум года на два значительно сдаст позиции по ценам и спросу в сегменте жилой и коммерческой недвижимости
17.11.2014