Российская ипотека уперлась в девальвацию

Для диверсификации валютных рисков своих клиентов несколько лет назад «ОТП Банк» и «Кредит Европа Банк» выдали своим вкладчикам ипотечные займы не только в долларах, но и в швейцарских франках. Однако рухнувший рубль превратил обязательства практически в непосильные. Заемщики провели пикет у Центробанка РФ, требуя помощи, однако вряд ли кто-то поспешит решать за них их проблемы. И это может самым худшим образом отразиться на ипотеке страны уже в скором будущем – пикетирующие Банк России представляют собой лишь верхушку айсберга, а в целом по стране такая проблем весьма универсальна.

А начинался кризис хорошо для ипотеки

Еще недавно казалось, что застройщики получат от текущего ухудшения ситуации в экономике страны почти одну лишь выгоду: население массово ринулось вкладывать в строящуюся жилую недвижимость, считая ее надежным способом сохранить свое капиталы. Да, рост ставки рефинансирования и более жесткий подход к выделению кредитам девелоперам свой негатив внес, но темпы роста ипотеки перекрывали, казалось, все.

Одновременно эксперты радовались факту сокращения проблемных кредитов в сегменте жилищного кредитования в России. Риски выстраивания пирамиды, безусловно, сохранялись, но все же общий фон намечался относительно успешный. Но опасения начали понемногу сбываться.

Кредитные заемщики в валюте из-за девальвации получили огромный прирост долгов. Рубль вряд ли окрепнет (или хотя бы прекратить падение), поэтому момент, когда люди перестанут нормально погашать кредиты – это вопрос ближайшего времени. Достаточно будет резкому скачку роста портфеля «плохих долгов», как банки вынужденно пойдут на ужесточение финансовых условий по ипотеке, возможно – задним числом. С этого момента проблемы способны превратиться в настоящее бедствие.

В России строят, пока верят в лучшее

Акция протеста под ЦБ РФ становится прекрасной антирекламой для ипотечного кредитования в стране. В то же время сейчас банковский сектор пересматривает условия по рублевым заимствованиям, меняя процент по остаткам кредита из-за «изменений ситуации с рублем». Клиенты могут так же резко отпрянуть от ипотеки, как и пришли к ней.

А в это время застройщики пытаются «ловить момент», используя бум заказов в сегменте строящегося жилья. Девелоперский бизнес подвязан в России на кредиты на 90%, т.е. достаточно будет небольшого перебоя с поступлением средств, как отрасль встанет. Встанет не просто от дефицита финансов, а от мысли «Началось, пора прекращать!».

Худшего периода для такого поворота дел и представить трудно: сейчас в Москве и Санкт-Петербурге 3/4 всех новостроев находятся на стадии, еще далекой от сдачи в эксплуатацию. Стоит ли пояснять, каков масштаб потенциального негатива?

Конечно, можно сказать, что инвесторов с рублевыми кредитами больше, чем с долларовыми, но этот аргумент можно использовать лишь для самоуспокоения: для лавины разрушительной энергии хватит и кризис будет неминуемым.

Осталось дождаться конфискации заложенного имущества

Протесты под Центробанком – это звонок, но не колокол. Набат протрубит, когда банки перейдут к изъятию залогового имущества должников, включая сами квартиры. Что это значит на практике? Это значит, что банки получат большую долю непрофильных активов, которые выгоднее всего будет продать как можно быстрее и со значительным дисконтом.

На рынок будут «выброшены» многочисленные жилые объекты, торгующиеся дешевле цены застройщика. Банку надо быстрее продать, а девелоперы упрутся в свои проблемы. И действительно: зачем переплачивать и идти к застройщику, когда банк дает столь выгодное предложение (которое сам еще и готов кредитовать)?

Падение спроса из-за опасений, рост дешевого предложения от банков и страхи девелоперов инвестировать дальше – вот три кита неминуемой беды.

Может показаться, что объем изъятых квартир не повлияет существенным образом не рыночную ситуацию, но здесь сложность имеет глубокие корни. Очень многие клиенты не готовы приобретать «изъятое», опасаясь судебных тяжб в случае оспаривания бывшим кредитором закономерности продажи. По итогу предложения, сильно отличающиеся в меньшую сторону по цене, будут длительный период времени создавать иллюзию рухнувших цен в целом по рынку.

У Центробанка другие проблемы

А что ЦБ РФ? У ведомства столько проблем, что отвлекаться на ипотеку просто нет сил. Контролировать, чтобы банки не раздували «пузырь» - это будет. Но именно такой ход и вынудит банкиров стараться быстрее избавляться от «плохих» долгов и изъятых непрофильных активов из залога. Проблемы лишь усугубятся.

Показательно, что на фоне происходящего единственное, что прозвучало от Центробанка и ряда экспертов – это упрек тем, кто берет кредиты не в той валюте, в которой зарабатывает. Т.е. постулат «сами выкручивайтесь» был просто обозначен иносказательно.

И если не будет помощи жертвам валютной ипотеки, то где гарантия, что вообще кому-то будут помогать? Ну что, поубавилось после этого желание инвестировать в строящее жилье? То-то и оно.