Коммерческая недвижимость России переживает тяжелые времена

Вопреки радужному тону рекламных статей компаний, торгующий коммерческой недвижимостью в России, в реальности пока все идет далеко не так хорошо. Только одна цифра для иллюстрации: на 30-40% по отношению к среднему для данного сезона рухнул спрос на коммерческую недвижимость во II квартале. Паниковать пока нет смысла, но подождать улучшений придется.

Спрос ушел в жилой сектор

Ожидания беды в экономике для россиян характеризуется двумя дополняющими друг друга тенденциями в сфере недвижимости: люди активнее инвестируют в жилье (во многом – за счет ипотеки), но все меньше готовы связываться с нежилым фондом. Логика ясна: среднестатистический россиянин не верит, что квартиры и дома в стране обвалятся в цене, тогда как бизнес не питает надежд в отношении своего будущего.

В целом в категории строительства замен практически не произошло: сколько строили – столько и строят дальше. Другое дело, что девелоперы увлеклись возведением многоквартирных домов, тогда как сектору коммерческой недвижимости чаще всего перепадают сопровождающие инфраструктурные проекты при масштабной застройке.

Когда спрос изменится, девелоперам будет переориентироваться весьма непросто, но ждать этого многообещающего «когда» можно еще долго. Как минимум до второй половины 2015 года эксперты не видят поводов для перемен.

Как назло: предложение на пике

Застройщики уже сделали относительно недавно одну ошибку, за которую теперь расплачиваются: активное привлечение инвестиций для строительства коммерческой недвижимости завершилось только год-два назад. Именно поэтому сейчас предложение оперирует все большими объемами сдаваемых объектов. Когда такое предложение ложится на «замерзший» спрос, можно понять всю глубину осложнений без лишних слов.

Коммерческая недвижимость – это отражение текущих бизнес-процессов: чем лучше в экономике и чем активнее ведут себя предприниматели, тем востребованнее офисы, склады и т.д. Но сейчас-то все совсем не так, а оптимизма не осталось даже у видящих будущее в розовых тонах Минэкономразвития и Министерства финансов.

Но забрасывать объекты с высокой стадией готовности, безусловно, не станет никто. Как итог – еще до года объем предложения нежилого фонда будет предательски нарастать, наталкиваясь на все большее проседание цены.

Если ничего плохого не случится

Естественный ход вещей предполагает, что приблизительно через год соотношение спроса и предложения наконец-то выровняется. Уже сейчас за строительство коммерческой недвижимости мало кто берется, диспропорция исчезает естественным путем.

Но прогнозировать ситуацию при обвале национальной валюты безумно сложно: и застройщики, и ряд ипотечных дебиторов завязаны на валютные займы, способные поломать все планы. К тому же девелоперы привяжут стоимость квадратных метров к своим затратам в валюте, что может создать искусственную пропасть между платежеспособным спросом и минимальной ценой со стороны предложения.

Продавать ниже себестоимости застройщик может лишь тогда, когда не видит шансов на выживание и не верит в возможность лучших времен. Бывает такое крайне редко, но зато сопровождается разрушительным кризисом. Попадет ли в эту ситуацию недвижимость России? Все будет зависеть от предела сползания курса, от интенсивности западных санкций и темпов сокращения экономического роста.

Впрочем, если ничего по-настоящему плохого не произойдет, то повод для оптимизма еще будет. Только подождать надо будет порядка года.