Дорожая дешеветь: обзор ситуации с элитной недвижимостью в Москве на начало 2015 года

Риэлторские компании Москвы подсчитали, как изменились реальные средние цены на сделки с элитной недвижимостью. Так, в категории среднего бюджета сделки проседание цен составило 14,3%, тогда как средневзвешенная цена на квадратный метр упала на 20%. Но указанные цифры требует множества дополнительных уточнений.

Изменение формата

Ключевых уточнений два. Первое – это то, что цены снизились даже в рублях, т.е. реальная стоимость в долларах упала куда значительнее. Но тут же сразу необходимо переходить ко второму пункту: средние цены по заключенным сделкам совсем не означают, что жилье подешевело аналогичным образом. Просто количество сделок с наиболее дорогим сегментом упало, чем и объясняется «эффект низкого среднего».

Итак, в Москве предсказуемо и весьма кардинально изменился формат совершаемых сделок с дорогой недвижимостью. В то же время понятие инвестиционных сделок стало применимо к каждому второму случаю. Выводы делать еще рано, потому что для фиксации тренда тенденция должна сохраниться минимум полгода.

Есть определенная предсказуемость: рынок ждет стагнации и застоя, поэтому в особо дорогие проекты вкладывать никто не спешит (не верят в рост), зато готовы разбирать все, что предложено по явно сниженной цене (не верят в дальнейшее серьезное падение).

Крайности рынка недвижимости

С февраля по март прошлого года российский рынок недвижимости бурлил в лучшем смысле. Потом началось затухание, превратившееся в «застой» летних месяцев. Активность тогда упала настолько, что кое-кто откровенно стал паниковать.

Далее был этап, когда покупалось все снова максимально активно: весь отложенный или откладываемый спрос вылился в «здесь и сейчас». И это логично: стало ясно, что с ипотекой «лавочка закрывается», а обесценивающийся рубль спасать как-то надо. Выиграть могли те, у кого на руках были деньги, остальные же превращались из потенциальных покупателей в обычных зрителей.

Но таким метаниям рынка в крайности пришел конец: дальше будет достаточно плохо, но состояние станет стабильным. Кстати, тот, кто обладает нужной суммой наличности на руках и дальше сможет диктовать свои условия, получать максимальную выгоду при сделках и смело ожидать предложения о различных скидках.

Коса на камень

В начале осени большинство столичных девелоперов решило сделать «ход конем»: цена квадратного метра стала привязываться к доллару. По сути, велосипед никто и не пытался изобрести, просто де-факто имел место сговор игроков высоко конкурентного рынка придерживаться долларовой оценки.

И коса сразу же нашла на камень, а объем сделок после такой привязки обвалился на 20% практически сразу же.

В агентстве «БЕСТ-Новострой» считают, что в рублевом выражении цены подскочили на элитку на те же 20%, на которые упали сделки. Но, как мы писали выше, спрос сместился в сторону низшей ценовой планки премиум-класса. Так что выторг девелоперов стал меньше.

Строители пытаются верить, что улучшения еще возможны, но если государство прямо не вмешается, то ничего хорошего ждать не следует. А вмешиваться государство должно в двух плоскостях: во-первых, необходимо выровнять процент по ипотеке или компенсировать банкам скидки для клиентов. Во-вторых же, рынку и инвесторам потребуются макроэкономические сигналы, без которых шевеления можно не ждать.

Рублевка ломает планы загородным застройщикам

Спрос на недвижимость за МКАД сохраняется на приемлемом уровне, однако ажиотажное предложение владельцев объектов на Рублевке задает тон.

Кто захочет рисковать с началом застройки загородного поселка или отдельного коттеджа, если запросто можно получить солидную скидку от продавца элитной вторички на Рублевке? В последнем случае ничего не надо ждать, не надо переживать за состояние дел инвестора и т.д. – без фактических переплат попросту предлагают уже готовый дом со всей инфраструктурой.

Владельцы, ударившиеся в такую распродажу, часто не имеют выбора. Покупатели же выбор имеют и делают ставку на «готовое». Ну и застройщики от происходящего не в восторге: на их долю приходятся лишь жалкие остатки спроса.