Продажа ипотечных рисков

Плохие застройщики приносят проблемы дольщикам, но создают на рынке недвижимости ситуацию, когда появляется новая ниша – покупка ипотечных рисков. На фоне стремительно просевших процентов по депозитным вкладам (а это едва ли выше 10% годовых даже в лучших случаях) возможность выйти на 20-25% рентабельности в год выглядит весьма привлекательно. Но, безусловно, хватает трудностей, минусов и нюансов.

Суть

Стоимость квартиры весьма и весьма сильно зависит от стадии завершения общего строительства дома. Просто за свои деньги купить место на стадии котлована, а потом продать готовое жилье – это слишком примитивно и не особо интересно, ведь отсюда начинается несколько иная ниша бизнеса.

Другое дело – получить ипотечный кредит, да в идеале еще и воспользоваться программой льготного кредитования, которые нынче продвигаются государством. Через года полтора есть возможность закрытия кредита – в аккурат перед тем, как процентное ярмо станет увеличиваться. В итоге используются в основном заемные, а не свои средства, тогда как рентабельность за 1,5 года при продаже может составить (с вычетом процентов за пользование кредитом) 30% и выше.

В номинально худшем случае (продать жилье не удалось) нет и непредвиденных потерь.

Конкретика и цифры

Идеальный вариант – это льготная ипотека под 5-6% годовых. С одной стороны, такой вариант малореален, но с другой стороны, при нем и отдача будет максимальной. И это – только если рассматривать варианты без вовлечения в коррупцию для получения нужного кредита.

Куда реальнее выйти на ипотеку под проценты, «близкие» к 10, но не выше 12,2% (как средний показатель от Агентства по ипотечному жилищному кредитованию). Квартира у застройщика без плохой репутации за 1,5 года при нормальном процессе ведения работ подскочит в цене на 20-40%. Здесь важно приобретать жилье на ранних стадиях, т.к. на стадиях поздних разница стремительно начинает таять. Максимальный зазор дает поднятие цены от стадии котлована до строительства выше третьего этажа.

Нюансы могут различаться, но именно такова усредненная картина, по которой многие уже начинают пытаться работать.

Подвохи

Самая большая ошибка желающего заработать на такой схеме – это просчитаться со сроками продажи. Как только риски от долевого участия сократятся до минимума, комплексный застройщик через брокерские конторы и девелоперов устроит ускоренную распродажу. Все, с этого момента индивидуальному продавцу придется или демпинговать, или выжидать дальше. Но ждать – это значит столкнуться с продолжающимися процентами по ипотеке, которые за год-другой могут «съесть» весь потенциальный доход.

Еще одна опасность – это возможные некритические проблемы застройщика, из-за которых он сам может нуждаться в оборотных средствах, выставив объекты на ранней стадии по сниженной цене. А может и просто затянуться сдача объекта – вот и придется ощутить, что значит «продавать риски» с неблагоприятной стороны…

Следующий момент – банальная невнимательность дельца, который может взять ипотечный кредит, предусматривающий значительные штрафные санкции при досрочном погашении. Банкам действительно не особо выгодно, когда клиенты действуют по подобной схеме, но в принципе они пока позволяют клиенту чувствовать себя комфортно. Если только клиент внимателен и внимательно вычитывает договор (аргументы в стиле «на словах вы мне другое говорили!» можно оставить в разделе «сами виноваты»).

Но самый грандиозный риск – это налоговые инновации государства. Следует напомнить о предложении Минфина РФ изменить подход к взиманию налога при продаже «инвестиционной недвижимости». В бюджете денег нет (и не будет, судя по развитию ситуации), так что в любой момент вариант с перепродажей такой квартиры может столкнуться с огромными фискальными требованиями.

Ах да – потенциальный кризис, когда может наглухо «стать» не только конкретный застройщик, но и вообще отрасль.

Застройщики реально рискуют

Как только спекулятивная составляющая станет доминировать, застройщики попадут в зону риска. Дело в том, что для покупателя одной квартиры через ипотечный кредит для перепродажи все выглядит просто, но если речь идет о масштабных сделках, то все быстро меняется.

Спекулянту выгодно перед моментом вхождения в долевое строительство спровоцировать информационную кампанию против застройщика, выгодно создавать ему «контролируемые краткосрочные» сложности и т.п. Строительный рынок от этого исключительно проиграет.

По большому счету, шанс такого заработка очень зря воспринимают в позитивном свете некоторые аналитики. На фоне проблем в строительном и банковском секторах разрастание высокорискового спекулятивного пузыря – не есть благо. Конечно, это хорошо, что девелоперы получат шанс иметь дополнительные финансы за счет «продавцов рисков», но ставки на кону неоправданно высоки. Особенно сейчас.

Да и беспрецедентно глупо расходовать дефицитные госсредтсва на льготную ипотеку, от которой дивиденды получат только спекулянты.