Ипотека превратилась в роскошь

Последний отчет Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в пятницу 12 декабря зафиксировал, что среднегодовая ставка по таким кредитам достигла показателя в 12,3%, но при этом в октябре годовая ставка и вовсе достигала 12,8%. В АИЖК эти цифры назвали наибольшими за 4 последних года. Но спустя всего неделю после отчета о ставке в 12,8% россияне могут только мечтать.

Ночное решение

Центробанк РФ неожиданно для всех в ночь на 16 декабря принял беспрецедентное решение поднять ставку рефинансирования сразу на 6,5%. На языке финансистов это звучит более жестко: ставка была поднята на 650 процентных пунктов. Одномоментно. Без предупреждения.

И вот процент по рефинансированию подскочил с 11,5% до 17%. Это стало шестым повышением с начала года, хотя еще в марте Эльвира Набиуллина уверяла: повышение до 8,5% - это временный шаг и скоро снова ставка опустится до 7% - 7,5%. И здесь напомним и о том, что 2014 год Россия встречала со ставкой рефинансирования в 5,5%, что втрое ниже сегодняшних показателей.

Хотя в ЦБ РФ уже пояснили цель своих действий, с точки зрения ипотеки в России куда важнее, как подобное аукнется на дальнейшем взаимодействии банков, застройщиков и потенциальных покупателей недвижимости в кредит.

Банки взяли паузу

Официально ни один банк не захотел подтверждать, что со среды выдача ипотечных кредитов была полностью заморожена. Однако неофициально клиентам, уже согласовавшим заявку на ипотечные кредиты по 9-12%, было объяснено, что условия поменялись и меньше 18% банк выставить не может.

Единственное, чего ожидают банкиры – это разрешения формализовать и закрепить новые параметры ипотечной ставки в договорах, не рискуя при этом лишиться лицензии «за спекуляции» и т.д. Правда, есть еще один нюанс: в Центробанке РФ планировали ограничить максимальную кредитную ставку для банков, исходя из прежних реалий. Теперь на такое решение регулятора будет наложен мораторий минимум на полгода, иначе ни один ипотечный кредит больше выдать не удастся.

Правда, еще не факт, что возврат к ипотеке будет хотя бы теоретически…

Опыт говорит о неизбежности проблем

Кризисы 1998 и 2008 годов научили банковский сектор очень многим вещам. Например, уже все знают, что «потолком» для эффективной ипотеки остается показатель в 15%, после которого клиенты либо не хотят брать кредит, либо же просто не могут вытянуть проценты по нему.

Возможно, в этот раз есть смысл пробовать работать даже по 18-20%, ведь такие правила вроде бы как даже выглядят долгосрочными в пределах нескольких лет. Но есть жесточайшие подвохи.

Например, банки обязаны будут сохранить прежним клиентам ранее заключенные условия с кредитованием под 9-12%. Для банка это означает чудовищные убытки. В одностороннем порядке менять контракт? Попытки будут, безусловно, хотя отстоять в суде для клиента свою правду тоже более чем возможно. Но ведь еще есть и строители…

А российские девелоперы на 90% используют именно кредитные средства, а не свои. Сюда же накладывается тот факт, что в России долевое строительство оставалось наиболее распространенной формой работы в строительной нише. И «завтра» должно на 90% финансироваться за счет средств «сегодня». Мало того: проекты, начатые в условном «вчера», сдавать должны были тоже только в условном «завтра».

Прекращение потока средств в ипотечное кредитование мгновенно парализует рынок даже по тем объектам, которые были прокредитованы, оплачены и ожидаемы. Такой поворот называется глобальным риском обрушения рынка новостроек в стране.

Следующий акт спектакля – это паника

Набор действий приводит к смене актов. Акт с ипотекой уже практически отыгран – здесь все понятно. Но ведь не только ипотекой ограничится реакция рынка.

Для начала представим себе крупного застройщика, который подписал контракты и утвердил сметы. Кредиты получены, цифры обозначены. И вдруг в один момент себестоимость его работ, привязанных к импорту, растет практически вдвое. Доля импортозамещения, вопреки надеждам правительства, пока не превышает 30%. Но это – только одна часть беды. Дальше – больше: поднять расценки по текущему проекту нельзя в полной мере как юридически, так и с точки зрения возможностей самого клиента. Ведь у заказчика – те же проблемы и резкий дефицит средств.

И зачем заказчику доплачивать за объект непредвиденную раньше сумму, если из-за текущего кризиса рыночная стоимость объекта идет вниз?

Продолжаем. Как смотрит потенциальный покупатель на стоимость жилья в кредит? Раньше приходилось набрасывать к стоимости одну сумму, набегающую как оплата банковского процента, теперь же эта сумма выросла вдвое. А теперь представьте, что раньше средняя переплата за покупку квартиры в кредит составляла около 30%, а теперь она составит не менее 60%. Есть ли резон брать такой кредит?

Да, в долларах квартиры будут теперь дешеветь – это объективно и неизбежно. Но в рублях они все равно подорожают, ведь рубль стремительно падает. И это при том, что абсолютное большинство граждан России в своих доходах привязаны к российскому рублю (что вполне естественно). В кризис «рыночной индексации доходов» быть не может, т.е. инженер не станет получать 60 тысяч рублей вместо 30 тысяч только потому, что «рубль упал». И командир батальона погранвойск не увидит адекватного роста своей зарплаты. И пенсии тоже ну будут расти, гонясь за долларом.

Спрос на недвижимость падает, условия ипотеки становятся драконовскими, но цены априори не могут опуститься адекватным образом – срабатывает «эффект храповика». Так зарождается паника: скоро начнутся попытки продать свою недвижимость, «пока не подешевела».

На что можно надеяться

Когда мы писали, что российский рынок недвижимости находится на пограничном этапе, была надежда на то, что кризиса удастся избежать. Теперь же надеяться можно только на то, что действия по преодолению кризиса будут предприниматься так же активно, как принимались действия по вгонянию сегмента недвижимости в этот кризис.

«При 17% ключевой ставки ЦБ развивать ипотеку сложно, если вообще возможно», - это дословная цитата Владимира Путина, произнесенная им во время своего ежегодного обращения от 18 декабря. Т.е. как минимум понимание глубины проблемы у властей есть.

Далее был назван возможный сценарий помощи: В. Путин видит единственную возможность в субсидировании, доведя ставку кредитования для проектного строительства до 9%, а для малого бизнеса – и вовсе для 6,5%. По крайней мере, подобные цифры были заявлены вслух.

Теоретически при таких ставках работать можно совершенно спокойно. Но сколько нужно средств для данного субсидирования? Российский бюджет, доходная часть которого рассчитывалась из средней цены нефти в 100 долларов, не просто трещит по швам – он нежизнеспособен. И «вдруг» найти в нем сотню-другую миллиардов рублей на такое субсидирование – это сложная задача.

А ведь бизнес не сможет строить «под обещание» заплатить, банки не выдадут клиентам кредиты «под обещание» погасить им маржу по процентной разнице и т.д.

Но на этом месте пора подводить итоги: на текущий момент ипотечное кредитование в России вошло в состояние клинической смерти. Строительный сегмент впадает в кому. У правительства есть понимание проблемы и видение путей ее решения. Но ясности с реализацией этой помощи пока совершенно нет. Надо ждать дальнейшего развития событий.