Как сдать недвижимость в аренду и не остаться в минусе

Жизнь в крупных мегаполисах, таких, как Санкт-Петербург, достаточно дорогая, и поэтому, вполне логично, что многие из нас ищут дополнительные способы заработка. И если большая часть людей берёт подработку, то те, кто обладает хоть какой- нибудь недвижимостью, будь то дом, квартира или комната, всегда оказываются в выигрыше, потому что это жильё можно сдавать. Разумеется, заселять посторонних людей всегда страшно, велик риск нарваться на мошенников, и понести урон не только материальный (например, отсутствие оплаты за аренду, долги за коммунальные услуги или междугороднюю телефонную связь), но и моральный (вытрепанные нервы и постоянная ругань с арендаторами). Однако, если подойти к вопросу с умом, то можно избежать негативных последствий, обеспечив себе простой и лёгкий пассивный доход. Давайте разбираться, как этого достичь.

Конечно, для начала нужно определиться, готовы вы сотрудничать с агентами или нет. В первом случае все риски сводятся к минимуму, ведь заключается юридически правильный и нотариально заверенный договор, который является важным документом, защищающим ваши права и вашу собственность. Агенты помогут вам выставить стоимость и возьмут все дальнейшие хлопоты на себя. Кроме того, для владельца сотрудничество с агентом не несет никаких дополнительных затрат, ведь комиссия берется с арендателя.

Но если вы всё же решите не обращаться за помощью к специалистам, то действуйте поэтапно.

Оценка стоимости

Прежде всего, вам необходимо будет выставить стоимость аренды за квартиру. Сделать это можно прибегнув к помощи знакомых, сдающих или снимающих квартиру, при помощи специализированных сайтов. Вам нужно будет понять, какова хотя бы примерная цена за месяц съёма. Она складывается из многих факторов: район, его благоустроенность, удалённость от метро, состояние дома, состояние квартиры, наличие или отсутствие мебели, бытовой техники, ремонта, телефона, интернета. Так, разумеется, однокомнатную квартиру в «хрущёвке» на краю города, которая давно не видела ремонта, в которой лишь диван и кухонный гарнитур, сдать задорого не получится. При этом, существуют варианты: вы можете договориться с будущими арендаторами о ремонте в счёт оплаты, разумеется, с последующим предъявлением всех чеков и платёжных документов. Подобный способ практикуют многие, другой вопрос в том, что представления о ремонте, как правило, у всех разные, и далеко не всегда удаётся получить тот результат, на который вы рассчитывали. В этом случае лучше оговаривать всё в деталях и заранее.

Если же ваше жилище в нескольких минутах от метро (или хотя бы остановки наземного транспорта), имеет всё необходимое для комфортного проживания и сверкает свежепоклеенными обоями, то цену, безусловно, можно поднять. Но и здесь есть нюанс: если деньги нужны вам срочно, вы можете занизить среднюю рыночную стоимость, что, несомненно, сразу же привлечёт желающих. Если необходимости в средствах нет, то спокойно ставьте ту цену, которую считаете нужной: рано или поздно найдутся те, кто возьмёт квартиру в аренду.

Есть еще один важный момент для определения размера платежа - сезонность. Тут все просто: выгоднее всего сдавать квартиру осенью, именно в этот период в крупные города возвращаются те кто покидал их на лето. Возвращаются студенты и рабочие из отпусков, и первое что они делают - ищут жилье. Это взвинчивает цены на аренду примерно на 15-20%. Так что иногда имеет смысл подождать месяц или пару, чтобы оказаться в дальнейшем в выигрыше. Некоторые хозяева жилья поступают другим способом: сдавая квартиру в летнее время, сразу оговаривают с арендателями сезонное повышение ежемесячной платы. Т. е. жильцы уже готовы к тому что осенью им придется платить больше чем летом. На наш взгляд - это самый гуманный способ не продешевить и при этом остаться в хороших отношениях с арендателями, что немаловажно..

Брать ли залог?

Наверное, все сейчас знают, что залог – это вещь, которая практикуется почти всегда. Желая хоть немного обезопасить себя от возможных рисков, арендодатели берут со съёмщиков квартиры залог в размере суммы проживания за один месяц. Благодаря этому можно избежать неоплаченного второго месяца (к сожалению, случаи, когда люди перестают платить после месяца проживания, нередки) или нанесения какого-либо урона квартире.

Как правило, залог либо выплачивается сразу, либо разбивается на несколько месяцев. Так, к примеру, если вы собираетесь сдать квартиру за 20 тысяч, то вы можете либо потребовать сразу 40 тысяч, либо разбить залог и на протяжении двух месяцев получать по 30 тысяч. Разумеется, цифры условны, и зависят не только от стоимости вашей квартиры, но и от договорённости, к которой вы придёте с будущими съёмщиками.

Бывает и так, что жильё сдаётся и вовсе без залога. Чаще всего это жильё в не слишком хорошем состоянии, без бытовой техники и с минимум мебели. Мол, - «что здесь можно украсть или испортить?». Но, конечно, правил без исключений не бывает, и можно встретить отличные апартаменты, полностью укомплектованные всем необходимым, где просят только помесячную оплату.

Мы советуем брать залог всегда, и при этом не использовать его в качестве оплаты последнего месяца, а возвращать жильцам после того как убедитесь что квартира находится в том состоянии в котором вы ее сдавали. Ситуации доходят до абсурда, от просто оставленной в квартире грязи (которая свойственна переездам) вплоть до того что жильцы скручивают и увозят с собой лампочки и ручки от кранов (из личного опыта риэлторской деятельности). Причем зачет залога в качестве оплаты последнего месяца зачастую предлагают сами хозяева жилья, ведь нужно еще где-то найти эти деньги чтобы отдать, и очень часто потом жалеют об этом.

Где искать будущих жильцов?

В век даже чересчур развитой Всемирной Паутины вопрос о том, как найти жильцов, остро не стоит. В первую очередь, конечно, стоит разместить объявление о сдаче недвижимости на своих страницах в социальных сетях. Почему в первую очередь? – Потому что так у вас гораздо больше шансов сдать жильё друзьям, приятелям или знакомым. Ведь согласитесь, что мы далеко не всегда бываем в курсе жилищных проблем наших товарищей, и велик шанс, что они именно сейчас ищут новое пристанище. А сдавать квартиру знакомым людям, разумеется, более предпочтительно для каждого из нас.

Впрочем, даже если жильё будет сдано «друзьям друзей», это тоже поможет существенно снизить риски стать жертвой мошенников.

Если же никто из вашего окружения не заинтересовался предложением, стоит попробовать разместить пост в соответствующих сообществах, а также на специализированных сайтах объявлений. Один из немаловажных факторов – указать время, когда вам можно звонить или писать, поскольку зачастую сдача недвижимости превращается в раздражающий фактор, ввиду постоянных, едва ли не круглосуточных звонков от потенциальных квартиросъёмщиков и, конечно, агентов, которые будут стараться уговорить вас воспользоваться их услугами.

Ну и, разумеется, не забывайте про сарафанное радио: чем больше людей будут знать о том, что вы ищите жильё, тем выше ваш шанс быстрее заселить квартиру. Не стесняйтесь говорить об этом и просить в случае чего направлять к вам, вы действуете в личных целях, и ничего зазорного в этом нет.

Жильцы найдены – что дальше?

Уже после того, как вы нашли потенциальных арендаторов и согласовали с ними все детали, наступает пора ударить по рукам. Но устной договорённости в наше время, к сожалению, не всегда бывает достаточно, лучше всё-таки заключить договор.

Разумеется, предпочтительно, чтобы договор был составлен профессиональным юристом и заверен нотариально. Стоить это будет не так дорого, а от возможных уронов защитит если не полностью, то хотя бы частично. Такой договор не должен быть очень объёмным, главное, чтобы в него включались основные положения: непосредственный предмет договора, срок его действия, сумма и условия оплаты, реквизиты обоих сторон, перечисление тех, кто будет проживать на вашей жилплощади. Прекрасно, если к договору будет идти приложение, в котором вы опишите состояние квартиры на момент сдачи, перечислите всю имеющуюся технику и мебель. Рекомендуем вам заранее проверить работоспособность всех приборов вместе с арендующими, чтобы потом не слышать фраз «когда мы заехали, уже было сломано».

Помимо этого, договор должен содержать в себе нюансы, касающиеся оплаты коммунальных услуг. Даже если вы не планируете вносить их в стоимость оплаты, опишите это отдельно. Чаще всего рекомендуется самостоятельно оплачивать счета, позднее беря деньги с жильцов в соответствии с квитанциями.

Не забудьте и про условия, на которых вы можете расторгнуть договор со съёмщиками: проживание в квартире третьих лиц, систематические жалобы соседей (например, при регулярном нарушении тишины) и так далее. Внимательно отнеситесь и к аспекту, позволяющему арендаторам расторгнуть с вами договор.

Бланк договора аренды квартиры вы всегда можете скачать у нас на сайте в разделе "Документы".

Приходить ли в гости с проверкой?

Зачастую многие хозяева квартир, сдающих их в аренду, приходят к своим жильцам в гости, стараясь сделать это неожиданно, дабы увидеть, что в квартире происходит без их ведома. Это, безусловно, нельзя запретить, но и злоупотреблять гостеприимством не рекомендуется. Поставьте себя на место своих арендаторов: вам бы понравилось, если бы к вам постоянно приходил чужой, по сути, человек, и пристально всё разглядывал? – Вероятно, нет.

Именно поэтому, если вы желаете периодически бывать в своей квартире, лучше этот пункт тоже согласовать заранее, в условиях договора или устной форме. Так, к примеру, самый простой и ненавязчивый способ – самому забирать оплату. Вы сможете и убедиться в сохранности имущества, и забрать деньги.

Иными словами, будьте предельно внимательны и подойдите к решению этого вопроса с максимальной внимательностью. Как говорится, - «семь раз отмерь, один раз отрежь». Лучше заранее согласовать все моменты и получать стабильный дополнительный заработок, чем сэкономить собственное время, но потратить больше нервов.