Зачем России АИЖК, или к проблемам государственного регулирования ипотеки

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в России ведет свою деятельность с 1997 года. Основная задумка АИЖК может быть сформулирована в одном предложении: обеспечить ликвидность тем банкам страны, которые готовы работать с долгосрочной ипотекой. Т.е. преследовалась цель оптимизации строительного сегмента России через поддержку профильных банков. АИЖК полностью находится под контролем и в собственности Федерального агентства по управлению государственным имуществом страны.

Государство не обижает, но результата это не дает

Только с 2002 года данное агентство получило от государства 330 миллиардов рублей, из которых госгарантии составили 195,7 млрд, 95,6 млрд пошло в уставной капитал, а еще 40 млрд рублей отправились на кредитование одним из госбанков (речь идет о ВЭБ) за счет ФНБ.

В АЖИК при этом непосредственно заявили: свое будущее здесь видят в снижении государственных вливаний, отталкиваясь от принципа возвратности всех своих инвестиций. Про уже выданные 330 млрд речи как бы не идет вовсе, но весьма интересно проанализировать полученный от их вливания результат.

Анализ от «Frank Research Group» показывает, что в ипотечном сегменте России доля агентства еще в 2012 году составляла 8,8%, после чего годом позже этот показатель скатился до 7,9%. Но темпы сокращения доли увеличились: в нынешнем году АИЖК представляет лишь 6,3% российской ипотеки.

В агентстве никогда не говорили о дефиците средств или недостатке ресурсов для своей работы. Однако рынок жилищного кредитования страны начал расти с 2009 года, вместе с этим увеличивалось количество проблем профильных банков. Но с 2010 году рефинансирование со стороны АИЖК только сокращалось (33 тыс. случаев рефинансирования сейчас против 48 тыс. четырьмя годами ранее).

Агентство уверено в своей необходимости

Каждая третья семья в России сегодня имеет возможность купить жилье если не за счет собственных средств, то уж точно за счет доступного кредита. Такой показатель – заслуга АИЖК, демонстрирующая опережение правительственных планов, заявили в агентстве.

Настаивают в агентстве и на том, что ключевой задачей было и есть создание новых сегментов рынка ипотеки, для чего могут быть использованы методы взятия на себя рисков участников, формирование необходимого инструментария и универсальная стандартизация. Задача с точки зрения ее оценки звучит достаточно туманно, но в агентстве утверждают, что «все идет просто отлично».

А вот есть пункты, которые действительно можно назвать однозначными плюсами:
- Во-первых, АИЖК активно работает с «неудобными» для рынка проектами ипотеки, рассчитанными до 30 лет;
- Во-вторых, и раньше коммерческая ставка по ипотеке начиналась с 11,5%, но после повышения до 8% ставки рефинансирования от ЦБ этот показатель вырастет. А АИЖК сохраняет внутренний показатель на уровне 9%, однако это – значение среднее, тогда как для льготников выдерживается зазор в 7,65 – 7,9%;
- В-третьих, доминирование на рынке никогда не ставилось в приоритет агентства, хотя этот пункт является формой активной защиты от обвинений, а не действенным плюсом.

У проверяющих – вопросы и сомнения

Об активной критике АИЖК заговорили после публикации в «Коммерсанте» претензий генпрокурора Юрия Чайки, который обвинил агентство в отсутствии положительного влияния на российский рынок жилья. Такие послания Генпрокуратуры РФ – это совсем не просто «аналитика от экспертов».

Впрочем, эксперты со своей аналитикой не заставили себя ждать: уже тогда пошли разговоры, что рокировки в управленческом звене АИЖК неизбежны. Однако тут же началась проверка Счетной палаты, результаты которой можно назвать критическими по уровню обнаруженного негатива, а отчеты были направлены Игорю Шувалову и Владимиру Путину.

В СП собрали такой список весомых недочетов, что все даже трудно перечислить: полное игнорирование жилищного строительства эконом-класса; страховая «дочка» агентства контролирует профильный рынок меньше, чем на 1,5%; на долю разнообразных посредников, задействованных в работе АИЖК, приходится 6,5 миллиардов рублей выплат коммерческого вонаграждения, тогда как на сегмент арендного жилья выделили лишь 151 миллион рублей. И это – на фоне нецелевой направленности 17 из 19 разработанных программ, игнорирования проблем отдельных категорий граждан в жилищных вопросах и т.п.

Итог проверки СП можно охарактеризовать как разгромный, ожидание выводов – это лишь вопрос времени и не более того. Но предсказывать однозначные выводы тоже не стоит.

Взгляд со стороны и попытка прогнозировать будущее развитие

Чем больше суммы нарушений – тем меньше шансов на то, что работа агентства может быть полностью прекращена. Дело в том, что если признать неэффективную растрату 330 миллиардов рублей за несколько лет, то тогда возникнут дополнительные вопросы ко всем, включая правительство: почему не видели сразу, почему так долго ждали и т.п. Именно поэтому можно реально ждать реорганизации, смены руководства и отдельные дела (даже криминальные), новых названий и смены формата агентства до совершенно иных форм и т.п. Но от идеи подобной структуры никто не откажется: номинально подобного требует рынок, а реально никто не способен разорвать такие сильные экономические связи с фактором многомиллиардного личного интереса весьма влиятельных персон и структур.

Важный вопрос звучит так: а на что, собственно, менять? Кто в России имеет четкое видение государственного стимулирования и развития ипотеки? Кто способен на реализацию? Где гарантии, что не станет хуже?

Очень важный момент сегодня состоит в том, что государство физически не обладает возможностью финансировать старые проекты в прежних объемах – времена не те, приходится экономить. И ключевой вывод сводится к тому, что с ипотекой (тем более льготной) вряд ли станет лучше. А вот хуже вполне может быть.

И все же главный вопрос – нужен ли России АИЖК (или другой институт с аналогичными функциями)? Но глубоко копать здесь даже не надо: есть госбанки, в чьих задачах уже обозначены программы льготной ипотеки, сюда же можно добавить целевые программы рефинансирования коммерческих банков в сфере кредитования недвижимости – и даже ничего не стоит выдумывать. Количество структур не может заменять качество, а АИЖК везде и по чуть-чуть дублирует функции других ведомств: госбанков, МЭР, Минфина, Минсоцполитики и т.д.

Но, стоит повториться, не это будет определяющим в решении будущего АИЖК.