Жилая недвижимость Москвы и Подмосковья переживает III этап своего развития

Если проанализировать текущий спрос на жилье в Москве и Подмосковье, то в последние годы он серьезно сместился в сторону квартир ряда подмосковных городов. По сути, это можно считать третьим этапом переформатирования столичного рынка жилой недвижимости за последние 20 лет.

История всех 3 этапов

Практически все 90-ые основной спрос наметился на московские квартиры. В столицу самым активным образом перекочевывали люди далеко не только из России. Жители области тоже стремились перебраться в саму Москву.

Уже где-то со второй половины 90-ых наметилась новая тенденция: богатые клиенты хотели обладать своими усадьбами, коттеджами и т.п., однако далеко от столицы отъезжать не планировали. С этого начался активный – второй – этап, при котором подмосковная земля стала стремительно набирать в цене, привлекая самых зажиточных клиентов.

До кризиса 2008 года стабильность такого подхода оставалась полной, но даже и сам кризис от загородных домов москвичей не отучил: просто многие теперь в силу желания экономить стали продавать квартиры в городе (их цена осталась стабильной даже в разгар кризиса, если речь не идет об элитке), окончательно переезжая в коттеджи.

Но новые перемены уже стояли на пороге: нескончаемый наплыв желающих перебраться поближе к столице России в основном состоял из тех, кто не мог себе позволить ни квартиру в Москве, ни частный дом в области. Именно поэтому спрос на подмосковные квартиры достиг невиданных ранее высот, что отразилось на не менее стремительном развитии сегментов новостроев в Балашихе, Люберцах, Реутове, Химках, Нахабино и т.д. Это – третий этап развития столичного жилого сектора. Усилили его москвичи, желающие вместо «золотых» по цене коммуналок получить квартиры со всеми удобствами в области.

Все решает транспортная инфраструктура, ориентированная на Москву

При средней московской стоимости квадрата жилья в 110 тысяч рублей Подмосковье предложит цены на уровне 75 тысяч. Усредненные показатели – вещь достаточно относительная, но средний уровень зазора в ценах здесь весьма точен.

Неравенство зарплат в подмосковных городах и самой Москве приводит к тому, что все эти населенные пункты больше играют роль «удаленных спальных районов», чем самостоятельных объектов. Отсюда и полная привязка стоимости жилья к транспортной инфраструктуре.

Например, новость о будущей станции метро в Реутове довела стоимость квадратного метра почти до 100 тысяч рублей, что уже очень близко к столичным расценкам. И это – итог превентивной новости, так что само метро может уравнять квадратные метры жилья по цене в обоих городах. До слухов о метро (т.е. еще совсем недавно) жилье в Реутове стоило на 10% дешевле.

Сейчас спрос на квартиры в тех или иных городах и районах во многом упирается в транспорт, на который делают упор покупатели: далеко не все видят автомобиль в качестве безальтернативного средства. Это важный и новый момент одновременно: трудно себе представить, чтобы лет 5-7 назад кто-то выбирал, например, между Мытищами и Люберцами, опираясь на основной вид передвижения до Москвы.

Типичный подмосковный клиент

Вопрос, который особо интересует застройщиков: каким является типичный покупатель жилья в Московской области? Здесь стоит сослаться на экспертов, уже делавших такие оценки.

Итак, каждый второй клиент имеет московскую прописку, в то время как приезжие из других регионов или стран – это 10-20%. Оставшиеся 30-40% застолбили за собой те, кто прописан в МО.

Ключевая возрастная группа – это 33-36 лет, при том, что спрос имеет «молодое лицо»: постоянно возрастает количество сделок для владельцев, которым еще нет 30-ти.

Те покупатели, у которых уже есть московская прописка – это желающие получить улучшенный комфорт и лучшие жилищные условия в обмен на свой «столичный престиж». Хотя элитная недвижимость в таких городах появляется постоянно, все же упор делается именно на эконом-класс. И здесь перемен ждать точно не стоит.

Тенденция с типичным клиентом относительно устоявшаяся, так что рынок жилой недвижимости Московской области может к ней плавно привыкать.

Риски

Не стоит думать, что кроме внешних потрясений (таких, как экономический кризис) данному сегменту ничего не угрожает.

Во-первых, есть огромный риск перезагруженности автомобильных артерий, после чего дороги в прямом смысле встанут. Уже сегодня некоторым жителям Подмосковья приходится выезжать на работу в 3 часа утра (или ночи?), а может случиться так, что выбор придется делать исключительно в пользу вахтенного метода работы.

Во-вторых, экономический кризис России и ухудшение в геополитике вполне способны поставить если не точку, то затяжное троеточие на строительстве метро. Тогда автодороги станут точно, но альтернативных путей особо не будет.

В-третьих, есть риски «стояночного апокалипсиса». На практике в жилых домах эконом-класса подземные паркинги – это нонсенс. Количество машин постоянно растет, а жильцы одного дома очень редко могут выставить «батарею» своих авто в собственном дворе. Начинаются накладки, превращающие околицы жилых районов в сплошную «выставку автотранспорта». Стоянки, конечно, делаются, но их пока мало. Знак тревожный.

Пока эти риски остаются ключевыми, но каждого из пунктов может хватить для начала глобальных изменений. И вот здесь уже муниципальные власти обязаны отслеживать ситуацию: за них подобную работу не выполнит никто.