Коммерческая недвижимость России по итогам III квартала привлекла $1,8 млрд инвестиций

Коммерческая недвижимость России в предпоследнем квартале года переживает настоящий бум с точки зрения инвестиций – 1,8 миллиардов долларов выглядят достаточно оптимистично. Но потребуется более предметный анализ, чтобы реально оценить этот сегмент и понять, что же в нем сейчас происходит.

Москва и немножко России

Из общей суммы инвестиций на долю Москвы приходится 91% всех средств. Конечно, для российской столицы данный показатель – это просто отменный итог, но для страны тенденция достаточно пессимистичная. Как и во все предыдущие кризисы инвесторы молниеносно смещают приоритеты, забывая о региональном развитии. А развивать Москву за счет всей России – далеко не правильно.

Некоторые аналитики указывают, что инвесторы стремятся к качественным активам, которыми должна почти как изобиловать Москва (если связать параметры качества и стоимости напрямую). Но это уход от констатации ключевой проблемы, ведь и в регионах существуют не просто качественные, но и вовсе элитные проекты.

Так что тенденцию надо воспринимать двойственно, хоть «в целом» для страны вроде бы как все кажется «положительно»: региональный приток инвестиций в коммерческую недвижимость падает, тогда как Москва собирает сливки.

Целевая направленность

Почти 2/3 от всех инвестиций в коммерческую недвижимость России за прошедший квартал пришлись на офисный сегмент (48%) и торговые площадки (23%). Вопреки ожиданиям, складское направление каких-то фантастических значений не достигло. Ну а от гостиничного направления строительства никто и вовсе ничего не ожидал, так что хоть здесь все было предсказуемо. Хотя, все больше идет разделение коммерческой недвижимости на обычную складскую и премиум-склады: последние набирают популярность, пусть и занимают не такой значительный (пока) объем.

Важное замечание: желающие связаться с данной темой для вложений все активнее акцентируются на тех проектах, которые уже прошли раннюю стадию (инвесторы готовы переплачивать за надежность), а управление находится в руках опытной команды менеджеров (где четко можно проследить единоначалие).

Венчуры в сфере коммерческой недвижимости уходят в историю как класс раз и навсегда. Платить за риски больше желающих нет: в цене стабильность.

Закон сообщающихся сосудов

Шаткая ситуация на строительном рынке возникла потому, что строители и инвесторы мечутся между разными направлениями. То был бум на коммерческую недвижимость, но он сменился бумом на недвижимость жилую. Теперь инвесторы понимают, что жилой сектор уже получил серьезный толчок на годы вперед, так что втискиваться сюда становится тяжелее. А вот из-за отсутствия в коммерческом сегменте наплыва проектов уже дает о себе знать, поэтому перспективные варианты есть смысл перекупать.

Это, кстати, несколько проясняет цифры: 1,8 миллиардов долларов инвестиций на самом деле были вложены не столько в развитие, сколько в приобретение. Т.е. на лицо факт двойного счета, когда, к примеру, в I квартале в само строительство вложили 1 миллион долларов, а в III квартале новый инвестор выкупил за 1,5 миллиона объект на текущей стадии, направив в его завершение еще 2 миллиона. По итогам года можно насчитать целых 4,5 миллионов инвестиций, хотя таковых было 3,5 миллиона (по другой методике – 3 миллиона ровно).

На практике объект может менять владельцев по несколько раз, к тому же между владельцами могут меняться доли владения через продажу. Считать все такие сделки инвестициями не особо верно.

Можно выдохнуть?

Похоже, кризис особо себя в коммерческой недвижимости России пока не проявляет. И до конца года все тоже будет весьма хорошо. Что дальше? Не все зависит от самой недвижимости, но постараться закрепить тенденцию было бы неплохо. Особенно если учесть, что жилой сектор вот-вот столкнется с очень и очень большими сложностями.

Кстати, эксперты мечтают о годовом показателе инвестиций в коммерческую недвижимость на уровне 4-4,5 миллиардов долларов, что стало бы отменным итогом.