Актуальные инвестиционные стратегии в недвижимость в 2023 году

Самое важное качество инвестора — это терпение, даже правильнее сказать смирение, т.е. принимать с миром ту ситуацию, которая складывается и находить наилучшую рекомендацию для себя, чтобы сохранить и приумножить свой капитал.

Очень важно, как вы смотрите на складывающиеся обстоятельства. Вы видите больше негатива или возможностей? Некоторые предприниматели рекомендуют следующие стратегии. Просто делай. Делай просто. Или, например, семь раз отрежь и один раз отмерь. Да, такие стратегии в своё время были актуальны, когда рынок рос и в принципе маржинальность была настолько высокая, что прощала ошибки. На сегодняшний день ситуация несколько изменилась и такая стратегия уже неактуальна. Надо быть не пулемётчиком, а снайпером. Спокойно выцеливать цель, всё проверять, перепроверять и только после этого делать свою инвестицию. Поэтому рекомендуем вам сейчас очень внимательно подходить к своим инвестициям, с холодной головой, расчётом, ну и конечно, искать возможности для роста, и те стратегии которые сейчас актуальны, их пересматривать.

Итак, далее расскажем вам про десять актуальных стратегий, которые рекомендуем взять себе в арсенал.

1. Инвестиции в кладовки
Как известно сейчас жилплощадь у людей сокращается, сокращаются доходы и люди покупают всё меньше и меньше квартиры. Однако у них возникает потребность хранить где-то свои вещи. К примеру, шины, санки, коньки, лыжи, оборудование для рыбалки и охоты. То есть, вещи, которыми они периодически пользуются и их неудобно увозить куда-то далеко на дачу или в какой-то дальний гараж. А хотелось бы в шаговой доступности прийти, например, в кладовку, которая находится в том же доме где вы проживаете (спустился, взял санки, покатался и вернул обратно в кладовку). Так вот такие помещения обычно находятся в цокольных этажах. Это помещение можно купить либо взять в аренду. Например, помещение в 150 м2 потребует примерно 2 млн. руб. инвестиций. И такие инвестиции окупаются примерно за 1,5-2 года. Причём это абсолютно пассивный доход. Другими словами, есть операторы, которые берут в управление такие кладовки. Ваша задача найти, купить или арендовать такую кладовку, оборудовать и передать её в управление управляющей компании. Как правило, такая компания берёт за своё управление где-то примерно 15%. Получается окупаемость почти два года. Неплохо! Причём такой бизнес можно ещё и перепродать, как готовый арендный бизнес с окупаемость в 4-5 лет, когда окупаемость ваших инвестиций ещё возрастает.

2. Инвестиции в склады формата Light Industrial
Вторая стратегия — это инвестиции в складскую недвижимость формата Light Industrial. Вы можете сами выступить как девелопер и реализовать такой проект. Суть заключается в том, что находите участок земли. Строите склады формата Light Industrial. Примерная себестоимость таких складов на сегодняшний день с учётом подорожания составляет 50-70 тыс. руб. за м2 в зависимости в каком регионе вы строите. А реализовывать такие проекты можно по 120-140 тыс. руб. за м2. Причём невероятный спрос (продаётся всё с колёс), т.е. пока вы будете строить у вас практически все площади разберут. Цикл строительства примерно два года. Растущий рынок, невероятный спрос, маленькое предложение. Тем более сейчас когда растёт запрос на производственные площади хорошего качества, которых просто нет. Поэтому рекомендуем обратить своё внимание на такую стратегию по инвестициям в складскую недвижимость.

Ознакомьтесь с подборкой по продаже складских помещений в Московской области

3. Стрит-ритейл
Третья стратегия — это инвестиции в недвижимость формата стрит-ритейл. Это наша любимая коммерческая недвижимость, потому что стрит-ритейл жил, живёт и будет жить. Сейчас, например, очень сложно найти небольшое (маленькое) помещение в топовой локации в центре Москвы с окупаемостью меньше 12-14 лет. Да, где-то ближе к окраинам, в менее таких престижных локациях, с меньшим трафиком можно найти помещение с десятилетней окупаемостью, где может быть чуть послабее арендатор.

Безусловно, в регионах помещение формата стрит-ритейл можно найти и с меньшей окупаемостью, причём это то же будет хорошее ликвидное помещение, на которое стоит обратить внимание. И не всегда стоит ехать в столицу покупать помещение с 14-ей окупаемостью, Возможно, где-то в Воронеже или Новосибирске можно взять хорошую локацию, где хороший пешеходный трафик и купить помещение с меньшей окупаемостью. И это будет то же интересная инвестиционная стратегия.

Важно под кого вы покупаете помещение. Сейчас, например, активно развиваются магазины дисконтёры, такие как Светофор, Fix Price или Чижик. И можно прямо под них покупать помещения в аренду, а ещё лучше в регионах находить небольшие земельные участки и строить под них помещения, сдавать в аренду и получать стабильный пассивный доход. А ещё лучше эти помещения потом продать как готовый арендный бизнес и увеличить оборачиваемость капитала.

4. Покупка дестресс активов
Четвёртая стратегия то же одна из наших любимых — это покупка дестресс активов (непрофильных активов) или недвижимости с аукционов по банкротству. Сейчас это активно развивается. Очень много профессиональных игроков, которые действуют системно. Причём они уже этот процесс автоматизировали. Массово подают заявки на большое количество аукционов. И казалось бы уже рынок поделен, однако рынок настолько большой, что места хватит для всех. Поэтому на эту стратегию рекомендуем обратить ваше внимание, даже если вы новичок. Найдите проводника, который за небольшую комиссию 10-15-20% подскажет как аукционы отбирать, подавать заявку, как собственно в этих аукционах участвовать. То есть расскажет про подводные камни, про которые вы, конечно, узнаете, но узнаете когда набьёте шишек, потеряете время и деньги. Поэтому лучше в такие новые стратегии заходить с кем-то кто вас сопровождает.

5. Инвестиции в загородную недвижимость
В последнее время слышим от небольших девелоперов, что рынок «умер» и ничего не продаётся. Они говорят: «Мы построили дома, цены снижаем, а они не уходят». Безусловно, раньше такая стратегия работала. Покупаете, к примеру, 6-10 соток, строите быстренько небольшой дом. Потом накидываете 50% и в даже в течение строительства дом продаёте. На сегодняшний день рынок поменялся и старая стратегия уже становится неактуальной. Люди хотят покупать не только недорогой дом в хорошей локации, но и определённую среду, в которой они будут проживать. Поэтому важно не только недорогой дом, но и хорошая локация, концепция и её реализация. Люди голосуют за среду, поэтому будущее за посёлками, в которых есть определённая среда и концепция. Если говорить про рынок загородной недвижимости, то отдельно ещё бы отметили девелопмент. Он очень интересен, когда вы реализуете дорогой дом в очень престижной локации, которая уже обжита и вокруг много построенных домов. И вы в таком обустроенном посёлке покупаете и сносите старый дом либо находите небольшой или большой земельный участок и строите на нём резиденцию.

Ознакомьтесь с подборкой по продаже участков в Московской области.

6. Туристическая недвижимость
Глэмпинги, парк-отели, гостиницы и дома отдыхов. Перед тем как приступить к реализации таких проектов следует заказать исследования у нескольких компаний. Это и отельеры, и специалисты по глэмпингам, баням и даже по домам отдыха. Такая недвижимость очень и очень доходна. Срок окупаемости невероятно высокий. Но здесь очень важно сделать хорошую концепцию. А если у вас есть хорошая концепция, то загруженность по такой недвижимости будет порядка 85%.

7. Флиппинг
Возможно, в России сейчас она не так сильно актуальна как была год назад. Но если вы являетесь специалистом по флиппингу, дизайнером, у вас есть опыт ремонта квартир, то, возможно, ваш навык надо применить в другой стране. Например, в Турции, Дубае или на Бали.

Возьмём, например, Стамбул. В Стамбуле очень много устаревшей морально вторички. Вы можете с хорошим дисконтом приобрести старенькую полуубитую квартиру, сделать элегантный ремонт за 3-4 месяца, продать и собственно получить доходность в размере 30, 40, 50 а иногда до 100% дохода. Потому что цикл очень маленький (три-четыре месяца) и получаете доходность как говорится двухзначную.

Такая же история и в Анталии. Да, она пристраивается новыми районами, но в старых районах очень много устаревшей вторички, которую можно ремонтировать и отлично зарабатывать при её перепродаже.

Про Дубай. Первичка растёт. Все брокеры в основном стараются продавать первичку, а есть огромный рынок вторички. Даже когда покупаете вторичку, которую построил REMAR (местный застройщик) квартиру, сделать ремонт, потом продать и получить очень хорошую доходность. Причём спрос на топовые локации в Дубае очень высокий и продать квартиру (даже вторичную) не составит труда, когда есть хороший ремонт.

Бали это вообще отдельная история. Это по сути Дубай 2-3 года назад по росту цен. Продаётся всё, сдаётся всё, то есть овербук везде. А если вы что-то продаёте, то продаёте просто сразу. Всё новое разлетается за считанные дни. Сейчас есть хорошая стратегия. Это находить морально устаревшие объекты (старые виллы), брать их в аренду, ремонтировать и пересдавать их в аренду. Получается очень хорошая окупаемость. Причём цены настолько высокие на аренду, то есть маленькая вилла (две-три комнаты) сдаётся в аренду за $10 000 в месяц.

Если у вас есть такой опыт по флиппингу, обратите внимание на новые локации: Турция (Стамбул и Анталия), Дубай и Бали.

8. Жилая недвижимость
Восьмая классическая стратегия — инвестиции в жилую недвижимость на котловане. Казалось бы только ленивый не говорил, что эта инвестиция уже не работает. Ребята, всё не так плохо. Есть объекты куда можно инвестировать. Причём сейчас очень интересная ситуация складывается с застройщиками. Вы можете прийти к застройщику в офис и поторговаться. У него на сайте есть цены определенные. Приходите в офис и говорите ему — «Я куплю эту недвижимость, но давайте мне скидку. Сколько у вас стоит квартира? Мой товарищ у вас покупал за 40 млн. руб., а я за 32 млн. руб. возьму. И причём разбейте мне платежи». Сначала они говорят — «Нет!». «Ну хорошо запишите мой номер, как созреете звоните» - отвечаете вы. А потом они звонят через неделю и говорят — «Приходите, мы готовы». Поэтому рекомендуем не пугаться цен. Видите цены, приходите к застройщику и разговаривайте. Сейчас есть возможность поторговаться. Время покупателя! Поэтому говорить про то, что рынок стоит и проектов нет — это не так!

Продажа квартир в новостройках в Москве
Продажа вторичных квартир в Москве

9. Инвестиции в землю
Покупаете сельскохозяйственные земли, переводите в СНТ, межуете и продаёте. Получается просто невероятная доходность. Не можем сказать, что мы рекомендуем вам эту стратегию, потому что она достаточно сложная для новичков. И если у вас не опыта либо нет проводника, который сможет вас сопровождать. Там огромное количество камней. Можно легко купить, но очень и очень долго переводить. И если вам попадётся проводник, который будет вас сопровождать, то почему бы не рассмотреть такую стратегию.

10. Гаражи, бани и дома престарелых
В десятую стратегию мы включили несколько инвестиционных стратегий, где наверное можно инвестировать не столько большие деньги, а сколько нужно инвестировать своё время. Например, можно заниматься инвестициями в гаражи. Да это много времени требует, но не так много денег. Покупаете старый гараж, приводите его в порядок и пересдаёте в аренду. И получаете хорошую доходность и окупаемость. Есть истории про инвестиции в банные комплексы и коворкинги. Когда вы можете не покупать помещение, а просто брать помещение в аренду, переделывать его и пересдать в аренду уже отремонтированные с определённой концепцией.

В заключении хотим привести слова одно мудреца. Ум — это всё. Вы становитесь тем о чём думаете. Вы можете думать, что в России всё плохо, очень сложно инвестировать и большие риски. Возможно, для вас так и будет. Очень важно какими глазами вы смотрите на мир. Вы видите возможности или сложности? Будете видеть возможности, такие возможности вам и предоставятся. Будете видеть сложности, будете видеть плохих людей, так для вас мир и будет отражаться. Мы не говорим, что сейчас всё просто. Да, непросто. Да, не такие простые времена сейчас у нас. Однако есть всегда возможности, чтобы не только сохранить, но и приумножить свой капитал.

Выгодно делать проекты в партнёрстве с теми партнёрами, которые вас усиливают компетенциями. Очень важно смотреть на людей добрыми глазами, видеть в них положительные черты, усиливать их, потому что очень важно как вы смотрите на этот мир. Здесь мы хотим привести слова Сократа: «В каждом человеке есть солнце, только дайте ему светить». Старайтесь в мире и людях видеть только хорошее и говорить об этом. И тогда невероятным образом у вас появится много возможностей для инвестиций. Ваша точка роста находится в зоне незнания, там вы можете рости. И очень важно продолжать учиться, а не становиться заложником своего успеха. Когда один раз что-то получилось и вы стараетесь свою инвестиционную стратегию защищать, как бы усиливаться там, но рынок меняется. И лучше не отказываться от старого, а добавлять новое.

Альберт Эйнштейн как-то сказал: «Мудрость — это не результат обучения, а попытка обрести её на протяжении всей жизни». Мы желаем вам мира, добра, спокойствия и безопасных и доходных инвестиций.